--- title: "Contrato de subarriendo: qué es y quién responde" description: "Qué es un contrato de subarriendo en España: consentimiento escrito, límite de renta, responsabilidad del arrendatario y fechas que debe vigilar." canonical: "https://contracko.com/es/blog/what-is-a-sublease-agreement" --- # Contrato de subarriendo: qué es y quién responde Source: https://contracko.com/es/blog/what-is-a-sublease-agreement [Blog](https://contracko.com/es/blog) [Contrato de subarriendo: qué es y quién responde](https://contracko.com/es/blog/what-is-a-sublease-agreement) # Contrato de subarriendo: qué es y quién responde Lou Van Reemst 16 oct 2026 Copiar para LLM Un contrato de subarriendo permite a un arrendatario ceder el uso de parte del inmueble que tiene alquilado a otra persona. Su propio contrato con el arrendador sigue vigente. Lucía, enfermera en Sevilla, alquila un piso como vivienda. Con el consentimiento escrito del propietario, subarrienda una habitación a un estudiante de septiembre a junio. En España, el arrendatario que subarrienda mantiene su responsabilidad de cumplir el contrato frente al arrendador (artículo 1550 del Código Civil) [2]. Si el estudiante deja de pagar, Lucía sigue debiendo la renta al propietario. Un subarriendo añade un segundo contrato debajo del primero, sin trasladar las obligaciones del arrendatario. Esta guía trata el subarriendo en España según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y el Código Civil. Es información general, no asesoramiento jurídico. Las reglas de Estados Unidos de la versión inglesa no se aplican en España. En España, la LAU se aplica sin perjuicio de los derechos civiles forales o especiales, como el de Cataluña, y de las normas autonómicas de vivienda (disposición adicional duodécima) [1]. La redacción de su propio contrato también cuenta. El vocabulario es sencillo una vez se entiende la estructura: - Arrendamiento principal. El contrato original entre el arrendador y el arrendatario. - Subarrendador. El arrendatario original, que pasa a actuar también como arrendador de otra persona. - Subarrendatario. La persona que ocupa el inmueble en virtud del subarriendo. En España, el artículo 8 de la LAU regula dos operaciones distintas: la cesión del contrato y el subarriendo [1]. El subarriendo no es una cesión del contrato. Esa diferencia decide a quién puede reclamar el arrendador. Lo explicamos más abajo. Si quiere una visión general del arrendamiento principal, empiece por nuestra guía sobre [qué es un contrato de arrendamiento](https://contracko.com/blog/what-is-a-lease-agreement) (en inglés). Este artículo trata la capa que queda por debajo. ## Contrato de subarriendo: finalidad y usos Un subarriendo resuelve un problema de calendario o de dinero. El arrendatario necesita ayuda con la renta, o le sobra espacio, pero su contrato no ha terminado. En España, la regla aplicable depende primero del tipo de arrendamiento [1] [2]: - Vivienda. En España, la vivienda arrendada solo se puede subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador (artículo 8.2 de la LAU) [1]. Subarrendar la vivienda entera no encaja en esta regla española. - Uso distinto del de vivienda. La LAU española incluye aquí, por ejemplo, los arrendamientos para una actividad industrial, comercial, profesional o docente (artículo 3) [1]. En España, cuando en la finca se ejerce una actividad empresarial o profesional, el arrendatario puede subarrendar o ceder el contrato sin consentimiento del arrendador (artículo 32.1) [1]. Pero en España estos contratos se rigen primero por la voluntad de las partes y, en su defecto, por el título III de la LAU, donde está el artículo 32 (artículo 4.3) [1]. Lea por tanto su contrato antes de aplicar la regla legal. - Regla general del Código Civil. En España, cuando el contrato de arrendamiento de cosas no lo prohíbe expresamente, el arrendatario puede subarrendar en todo o en parte (artículo 1550) [2]. La LAU española remite al Código Civil de forma supletoria (artículo 4) [1]. Los usos habituales son estos: - Compartir la renta. Un arrendatario subarrienda una habitación, y el subarrendatario le paga a él, no al arrendador. - Ausencia temporal. Un traslado laboral o un curso fuera. En una vivienda en España solo cabe el subarriendo parcial (artículo 8.2 de la LAU) [1]. Una ausencia que deja libre toda la vivienda requiere otra solución. - Reducir espacio en una empresa. Una empresa alquiló más oficina o nave de la que necesita y subarrienda el excedente a otra sociedad. La versión comercial sigue la misma estructura: arrendamiento principal, subarrendador y subarrendatario. Nuestras guías sobre el [contrato de arrendamiento comercial](https://contracko.com/blog/commercial-lease-agreement) y el [arrendamiento de nave](https://contracko.com/blog/warehouse-lease-agreement) (en inglés) explican las cláusulas del arrendamiento principal que suelen regularlo. - Puente antes de una mudanza. Una empresa debe trasladarse antes de que termine el contrato y no quiere romperlo. El subarriendo conviene cuando el arrendatario quiere conservar su contrato. Si se va para siempre, la cesión del contrato o un acuerdo de salida con el arrendador suelen encajar mejor. ### Subarriendo o cesión del contrato Los dos se confunden con facilidad, porque en ambos entra una persona nueva en el inmueble. La diferencia está en quién responde ante el arrendador. | | Subarriendo | Cesión del contrato | | --- | --- | --- | | Qué se transmite | El uso de una parte, o de todo en un local | La posición de arrendatario | | A quién paga el nuevo ocupante | Al subarrendador | Al arrendador | | Vivienda en España | Solo parcial, con consentimiento previo y escrito (artículo 8.2) | Con consentimiento escrito (artículo 8.1) | | Local con actividad empresarial o profesional en España | Sin consentimiento, salvo pacto distinto (artículos 4.3 y 32) | Sin consentimiento, salvo pacto distinto (artículos 4.3 y 32) | | ¿Sigue obligado el arrendatario original? | Sí (artículo 1550 del Código Civil) | La LAU no lo dice expresamente | En España, en caso de cesión, el cesionario se subroga en la posición del cedente frente al arrendador (artículo 8.1 de la LAU) [1]. En un subarriendo, en cambio, el arrendamiento principal no cambia de titular. El Código Civil español mantiene la responsabilidad del arrendatario al cumplimiento del contrato frente al arrendador (artículo 1550) [2]. El artículo 8 de la LAU no dice si el cedente queda liberado de sus obligaciones anteriores [1]. Si cede su contrato en España, pida que el arrendador indique por escrito si le libera. ## Contrato de subarriendo: las partes Tres partes tienen interés en cada subarriendo, aunque solo dos lo firman. El arrendador. No es parte del subarriendo, pero en una vivienda decide si puede hacerse. En España, su consentimiento debe ser previo y escrito (artículo 8.2 de la LAU) [1]. El artículo 8 no fija en España un plazo de respuesta ni una lista de motivos de negativa [1]. En un local con actividad empresarial o profesional, la LAU española no exige su consentimiento, salvo pacto distinto [1]. Pero el subarriendo debe notificársele de forma fehaciente en el plazo de un mes desde que se concierta (artículo 32.4) [1]. El arrendamiento principal, y el derecho a la renta, siguen entre el arrendador y el arrendatario. El subarrendador (arrendatario original). Esta parte asume dos conjuntos de obligaciones a la vez. Frente al arrendador, sigue debiendo todo lo pactado en el arrendamiento principal. En España, subarrendar no afecta a su responsabilidad al cumplimiento del contrato para con el arrendador (artículo 1550 del Código Civil) [2]. Frente al subarrendatario, debe lo que prometa el contrato de subarriendo. El subarrendatario. Obtiene el derecho a usar el espacio en las condiciones del subarriendo. Sus derechos dependen del arrendamiento principal. En España, su derecho se extingue en todo caso cuando lo hace el del arrendatario que subarrendó (artículo 8.2 de la LAU) [1]. La LAU española fija qué régimen rige el subarriendo de una vivienda. Si el subarrendatario destina la parte subarrendada a la finalidad del artículo 2.1, satisfacer su necesidad de vivienda, se aplica el título II de la LAU [1]. Si no, en España rige lo pactado entre las partes (artículo 8.2) [1]. En España, son nulas las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o del subarrendatario las normas del título II, salvo que la propia norma lo autorice expresamente (artículo 6) [1]. El Código Civil español crea además un vínculo directo limitado con el arrendador. En España, el subarrendatario queda obligado a favor del arrendador por los actos de uso y conservación de la cosa, en la forma pactada entre arrendador y arrendatario (artículo 1551) [2]. Esa obligación es, según el mismo artículo español, sin perjuicio de la que tiene con el subarrendador [2]. En España, también responde ante el arrendador por el precio del subarriendo que deba al tiempo del requerimiento (artículo 1552) [2]. Según ese artículo del Código Civil español, los pagos adelantados se consideran no hechos si no se verificaron con arreglo a la costumbre [2]. Otras personas pueden tener algo que decir. Si hay varios arrendatarios en el contrato principal, obtenga el acuerdo de todos. Si un avalista garantiza el arrendamiento principal, infórmele también. ## Contrato de subarriendo: cláusulas clave Un buen contrato de subarriendo responde a cada pregunta que después podría enfrentar al subarrendador y al subarrendatario. También debe ser coherente con el arrendamiento principal. En España, el artículo 8.2 de la LAU exige el consentimiento escrito del arrendador de una vivienda, pero no impone por sí mismo una forma al subarriendo [1]. Redáctelo por escrito de todos modos. Las cláusulas siguientes son las que más pesan. Para el significado del término, consulte nuestra [entrada del glosario sobre la cláusula](https://contracko.com/es/glosario/clausula). Partes e inmueble. Identifique al subarrendador, al subarrendatario y al arrendador. Describa con precisión qué se subarrienda: una habitación, una zona de la vivienda o un área delimitada de una oficina. Enumere el mobiliario, la plaza de garaje y el trastero incluidos. Remisión al arrendamiento principal. Indique que el subarriendo está sujeto al arrendamiento principal y adjunte una copia. En España, el subarrendatario responde ante el arrendador por el uso y la conservación en la forma pactada en ese contrato (artículo 1551 del Código Civil) [2]. Necesita, por tanto, conocer sus reglas sobre ruido, mascotas, obras y uso permitido. Consentimiento del arrendador. Indique si hace falta el consentimiento del arrendador y si se ha dado. Adjunte el consentimiento escrito. Para una vivienda en España debe ser previo y escrito (artículo 8.2 de la LAU) [1]. Para un local con actividad empresarial o profesional en España, deje constancia de la notificación fehaciente al arrendador (artículo 32.4) [1]. Duración. Fije una fecha de inicio y una de fin. Haga que el subarriendo termine, como tarde, con el arrendamiento principal. En España, el derecho del subarrendatario se extingue en todo caso con el del arrendatario (artículo 8.2 de la LAU) [1]. Renta y pago. Fije el importe, el vencimiento, la forma de pago y las consecuencias del retraso. En una vivienda en España, el precio del subarriendo no puede exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento (artículo 8.2 de la LAU) [1]. En los locales la regla española es otra. En España, el arrendador tiene derecho a elevar la renta en vigor un 10 % si hay subarriendo parcial y un 20 % si es total (artículo 32.2) [1]. Según el mismo artículo español, la elevación es también del 20 % si se cede el contrato [1]. Fianza o depósito. Fije el importe, quién lo guarda, qué cubre y cuándo se devuelve. El artículo 8 de la LAU española no regula una garantía propia del subarriendo [1]. El contrato debe resolverlo. La fianza del subarrendador ante el arrendador es un asunto aparte. Suministros y servicios. Asigne cada concepto: electricidad, gas, agua, internet y gastos de comunidad. Uso y conducta. Limite el uso a lo que permite el arrendamiento principal. Prohíba nuevos subarriendos o cesiones sin el acuerdo del subarrendador y del arrendador. Estado del inmueble. Pacte un inventario de entrada con fotografías. Es lo que resuelve después las disputas sobre la fianza. Incumplimiento y resolución. Indique qué ocurre si el subarrendatario no paga o incumple una norma, y el preaviso de cada parte para terminar antes. Nuestra [plantilla de contrato de subarriendo](https://contracko.com/es/plantillas-de-contrato/sublease-agreement) recoge estas secciones en orden, desde los datos del arrendamiento principal y el consentimiento hasta la fianza, los suministros y la resolución. ## Fechas y etapas del contrato Un subarriendo vive dentro del calendario de otro contrato. Sus fechas son más frágiles que las de un arrendamiento normal, porque corren dos relojes. Solicitud de consentimiento. En una vivienda en España, el consentimiento escrito del arrendador es previo al subarriendo (artículo 8.2 de la LAU) [1]. El artículo 8 no fija en España una forma para la solicitud ni un plazo de respuesta [1]. Tampoco dice que el silencio del arrendador valga como consentimiento [1]. Pida el consentimiento por un medio que deje constancia y anote una fecha de seguimiento el mismo día. Notificación en locales. En un local con actividad empresarial o profesional en España, el subarriendo se notifica de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que se concierta (artículo 32.4 de la LAU) [1]. Anote ese plazo desde la fecha de firma del subarriendo. Qué significa una negativa. En España, sin consentimiento previo y escrito, el arrendatario de una vivienda no puede subarrendar (artículo 8.2 de la LAU) [1]. El artículo 8 no prevé en España un recurso contra la negativa [1]. Inicio y entrada. Empiece el subarriendo solo cuando tenga el consentimiento, si hace falta. Complete el inventario el primer día. Fechas de pago. Ahora importan dos vencimientos. El pago del subarrendatario debe llegar antes de que el subarrendador pague al arrendador. Un margen de unos días evita pagar tarde mientras espera al subarrendatario. Fin del subarriendo y fin del arrendamiento principal. En España, el derecho del subarrendatario se extingue en todo caso cuando lo hace el del arrendatario (artículo 8.2 de la LAU) [1]. Fije, por tanto, el fin del subarriendo en o antes del fin del arrendamiento principal. Las prórrogas y preavisos del arrendamiento principal siguen siendo asunto del subarrendador. Nuestro glosario sobre la [renovación de contrato](https://contracko.com/es/glosario/renovacion-de-contrato) explica cómo se combinan renovación y preaviso. Duración máxima. El artículo 8 de la LAU no fija en España una duración máxima del subarriendo [1]. Su límite práctico es el arrendamiento principal. Cambios legales de 2026. En España, la LAU se ha modificado varias veces en 2026, según el texto consolidado del Boletín Oficial del Estado (BOE) [1]. El último cambio, del Real Decreto-ley 29/2026, está en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y modifica, entre otros, el artículo 2 [1]. El texto consolidado no muestra cambios en los artículos 8 y 32 [1]. Compruebe la redacción vigente antes de firmar. Salida y devolución de la fianza. Revise el inmueble con el inventario de entrada, acuerde los descuentos por escrito y devuelva la fianza en el plazo pactado. ## Riesgos y errores frecuentes La mayoría de los conflictos de subarriendo vienen de unos pocos errores. Cada uno se evita con un contrato escrito y un calendario. Subarrendar sin el consentimiento necesario. Es el riesgo principal. En una vivienda en España, el arrendador puede resolver de pleno derecho el contrato por el subarriendo o la cesión inconsentidos (artículo 27.2.c de la LAU) [1]. En un local en España, puede resolverlo de pleno derecho por la cesión o el subarriendo que incumplan el artículo 32 (artículo 35) [1]. Por ejemplo, no notificar el subarriendo en el plazo de un mes. Creer que el subarrendatario asume la responsabilidad. No es así. En España, el arrendatario mantiene su responsabilidad al cumplimiento del contrato frente al arrendador (artículo 1550 del Código Civil) [2]. Si el subarrendatario no paga o daña el inmueble, el arrendador puede dirigirse al arrendatario. Este deberá reclamar después al subarrendatario según el subarriendo. Prometer más de lo que permite el arrendamiento principal. Un plazo más largo, una mascota o un uso profesional que el contrato principal prohíbe ponen al subarrendador en incumplimiento. En España, el derecho del subarrendatario cae con el del arrendatario (artículo 8.2 de la LAU) [1]. Subarrendar toda la vivienda. En España, la vivienda arrendada solo se puede subarrendar de forma parcial (artículo 8.2 de la LAU) [1]. Un subarriendo de la vivienda entera queda fuera de esa regla, aunque el arrendador lo tolere de palabra. No tener un contrato escrito. Los acuerdos verbales dejan la renta, la fianza y la fecha de fin abiertas a discusión. En una vivienda en España, el consentimiento del arrendador debe constar por escrito en todo caso (artículo 8.2 de la LAU) [1]. Confundir el alquiler turístico con un subarriendo. En España, la LAU excluye de su ámbito cierta cesión temporal de uso de una vivienda amueblada y equipada (artículo 5.e) [1]. Debe comercializarse en canales de oferta turística o de otro modo, con finalidad lucrativa, y estar sometida a un régimen específico de su normativa sectorial turística [1]. Según ese artículo español, su duración máxima la fijan las administraciones competentes y no puede superar en ningún caso treinta y un días [1]. Revise la normativa turística de su comunidad autónoma y su contrato antes de anunciar nada. Olvidar las fechas del arrendamiento principal. Un subarrendador ausente puede perder un preaviso o una actualización de renta del contrato principal. El subarriendo no suspende esas obligaciones. Cobrar de más en una vivienda. En España, el precio del subarriendo de una vivienda no puede exceder del que corresponda al arrendamiento (artículo 8.2 de la LAU) [1]. El artículo 8 no fija por sí mismo en España la consecuencia de superarlo [1]. Calcule el límite antes de fijar el precio. Para un marco más amplio sobre cómo detectar y priorizar estos riesgos, consulte nuestro glosario sobre la [gestión de riesgos contractuales](https://contracko.com/es/glosario/gestion-de-riesgos-contractuales). Si ya tiene un borrador de subarriendo, una revisión rápida con una [herramienta de análisis de contratos](https://contracko.com/es/tools/analisis-contrato) puede mostrar cláusulas que faltan antes de firmar. ## Lista de control para la gestión de contratos Trate un subarriendo como dos contratos vinculados, no como uno. Archive juntos el arrendamiento principal, el subarriendo y el consentimiento del arrendador, para que quien abra uno encuentre los demás. Nuestra guía para [crear un repositorio de contratos](https://contracko.com/es/blog/guia-repositorio-de-contratos) explica cómo organizarlo. Registre al firmar: - Nombres y datos de contacto del arrendador, el subarrendador, el subarrendatario y cualquier avalista - El espacio exacto subarrendado, y lo que queda excluido - Fecha de inicio, fecha de fin, renta, prórroga y preaviso del arrendamiento principal - Fecha de inicio, fecha de fin, renta, vencimiento y forma de pago del subarriendo - La renta de ambos contratos, para comprobar el límite de precio en una vivienda - Quién guarda cada fianza, y su importe - El consentimiento escrito del arrendador, o la notificación fehaciente en un local, con su fecha - El reparto de suministros por concepto - Los derechos de resolución anticipada y los preavisos de ambos contratos Anote en el calendario: - La fecha de seguimiento de la solicitud de consentimiento, o el plazo de un mes para notificar en un local - Los vencimientos mensuales de ambas rentas, con margen entre ellos - La fecha de fin del subarriendo, con un aviso 30 a 60 días antes - Las fechas de prórroga y preaviso del arrendamiento principal - La fecha de fin del arrendamiento principal, que limita el subarriendo - El plazo de devolución de la fianza tras la salida Revise con regularidad: - Cada mes: compruebe que la renta del subarrendatario llegó antes del vencimiento del arrendamiento principal - Cada trimestre: compruebe que los suministros y gastos comunes están liquidados - Antes de cualquier prórroga o modificación del arrendamiento principal: compruebe si afecta al subarriendo - Al final del subarriendo: haga la inspección de salida y liquide la fianza Para un solo piso no necesita software. Una carpeta compartida y un calendario bastan. Cuando una empresa gestiona varias oficinas o naves subarrendadas, las fechas se multiplican rápido. Contracko puede guardar los contratos vinculados en un solo lugar y usar inteligencia artificial (IA) para extraer sus fechas clave. También le permite definir varios recordatorios por contrato, que pueden repetirse cuando un contrato se renueva. Puede sincronizar las fechas de los contratos con Google Calendar, Apple Calendar u Outlook [3]. Nuestra documentación explica cómo funcionan las [fechas de contrato y las renovaciones automáticas](https://contracko.com/es/docs/fechas-contrato). La guía de [buenas prácticas de gestión de contratos](https://contracko.com/es/blog/buenas-practicas-gestion-contratos) describe los hábitos que evitan que los contratos vinculados se desajusten. Puede probar Contracko con una prueba gratuita y consultar los planes actuales en la [página de precios](https://contracko.com/es/precios). ## Fuentes [1] Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado, Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado (artículos 2 a 6, 8, 27, 32 y 35 y disposición adicional duodécima). boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003 [2] Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado, Código Civil, artículos 1550 a 1552 (derecho a subarrendar, responsabilidad del arrendatario, obligaciones del subarrendatario). boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763 [3] Contracko, Features (repositorio de contratos, extracción de fechas con IA, recordatorios recurrentes y sincronización de calendario). contracko.com/features Las imágenes de este artículo se han generado con ayuda de IA. ## Empiece con Contracko Quítese de encima las complicaciones de la gestión de contratos. Contracko le permite mantenerse organizado, puntual y al mando. 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