O que é uma carta de intenções? Efeitos e cláusulas

Uma carta de intenções é um documento curto que regista os termos principais de um negócio que as partes ainda pretendem concluir. Imagine um distribuidor de equipamentos de aquecimento de Braga que quer comprar um pequeno fornecedor de peças de Aveiro. Os dois sócios-gerentes assinam uma carta de intenções de três páginas: um preço de 2,4 milhões de euros, 45 dias de auditoria e 60 dias de exclusividade. Só as cláusulas de exclusividade e de confidencialidade são vinculativas. Assim, o vendedor não pode oferecer a empresa a terceiros durante 60 dias, mas qualquer das partes pode ainda recusar o preço. A compra só acontece quando ambas assinarem o contrato definitivo de compra e venda.

Este guia aborda as cartas de intenções comerciais no direito português, à luz do Código Civil português e da jurisprudência portuguesa. É informação geral, não aconselhamento jurídico. Confirme sempre a lei aplicável indicada na sua própria carta.

O mesmo documento aparece com outros nomes. Em inglês chama-se letter of intent, e uma term sheet cobre o mesmo conteúdo em tópicos. Um memorando de entendimento e um "acordo de princípio" são documentos muito próximos. Na prática britânica fala-se de heads of terms. O nome nunca decide se o documento vincula. Decidem a redação e o comportamento das partes. Encontra uma definição simples na nossa entrada do glossário sobre a carta de intenção.

Carta de intenções: finalidade e utilizações

Uma carta de intenções permite a duas partes acordar a forma de um negócio antes de gastarem dinheiro com advogados, auditorias e financiamento. Transforma uma conversa num esquema escrito. Mostra também a bancos, conselhos de administração e senhorios que o negócio é sério.

A maioria das cartas de intenções comerciais surge em poucos contextos:

• Compra ou venda de uma empresa. O comprador fixa preço, estrutura e condições antes de iniciar a auditoria.
• Imóveis comerciais. Arrendatários e senhorios acordam renda, prazo e obras de adaptação antes de redigir o contrato. O nosso guia sobre contratos imobiliários (em inglês) explica os documentos vinculativos que se seguem.
• Grandes contratos de fornecimento ou de serviços. O comprador antecipa volumes e preços antes de assinar um contrato-quadro ou uma encomenda.
• Parcerias e empreendimentos conjuntos. As partes registam o que cada uma traz antes de constituir uma sociedade.

Em Portugal, a forma também conta. Segundo o Código Civil português, a validade de uma declaração negocial não depende de forma especial, salvo quando a lei a exigir [1]. Sem a forma legalmente prescrita, a declaração é nula, quando a lei não preveja especialmente outra sanção [1]. O mesmo código chama contrato-promessa à convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato [1]. Se a lei exigir documento para o contrato prometido, a promessa só vale se constar de documento assinado pela parte que se vincula, ou por ambas se a promessa for bilateral [1]. Por isso, uma carta muito completa pode aproximar-se de um contrato-promessa.

A expressão "carta de intenções" tem ainda outros sentidos. Há candidatos que enviam cartas de intenções a empresas, e alguns programas de apoio pedem uma antes da candidatura completa. Essas cartas exprimem interesse e não são contratos comerciais. Uma proposta de emprego é outro documento, e a nossa ferramenta de análise de cartas de oferta ajuda a revê-la.

Carta de intenções ou contrato definitivo

A pergunta central para a maioria dos leitores é se uma carta assinada já os obriga a comprar ou a vender. A tabela resume as diferenças habituais. Cada linha depende da redação concreta, como mostram as regras portuguesas das secções seguintes.

Pergunta	Carta de intenções típica	Contrato definitivo de compra e venda
Finalidade principal	Regista os termos propostos e os próximos passos	Transmite o ativo ou a empresa em termos finais
Efeito vinculativo	Sobretudo não vinculativa, com cláusulas vinculativas identificadas	Plenamente vinculativo depois de assinado
Preço	Preço ou intervalo de preço proposto	Preço final e mecanismos de ajustamento
Condições	Auditoria, financiamento e autorizações ainda em aberto	Condições de fecho descritas em pormenor
Meios de defesa	Normalmente limitados às cláusulas vinculativas	Todos os meios contratuais, incluindo indemnização
Extensão	Muitas vezes de duas a cinco páginas	Muitas vezes dezenas de páginas, mais anexos

O contrato de compra e venda faz o trabalho pesado: declarações, garantias, indemnizações e mecânica de fecho. A carta de intenções aponta para esse documento. Não deve tentar substituí-lo.

Carta de intenções: partes

Qualquer carta de intenções identifica pelo menos duas partes: quem propõe o negócio e quem o recebe. Na venda de uma empresa, são o comprador e o vendedor, ou a sociedade visada e os seus sócios. Num arrendamento, são o futuro arrendatário e o senhorio. Num fornecimento, são o comprador e o fornecedor.

Cada parte tem uma tarefa diferente durante o período da carta:

• O comprador ou arrendatário conduz a auditoria, prepara o financiamento e redige ou revê o contrato definitivo.
• O vendedor ou senhorio dá acesso a documentos, instalações e pessoas, e respeita a exclusividade prometida.
• Ambas as partes mantêm as negociações em sigilo quando a carta ou um acordo de confidencialidade separado o exige.

Verifique quem assina e com que poderes. Uma sociedade só fica vinculada através de quem tenha poderes para agir em seu nome. A aprovação do órgão de administração também pode contar. Segundo o Código Civil português, a declaração negocial pode ser expressa ou tácita [1]. É tácita quando se deduz de factos que, com toda a probabilidade, a revelam [1]. Por isso, a conduta de quem negoceia também merece atenção.

Os consultores, como intermediários, contabilistas e advogados, não costumam ser partes na carta. Trabalham ao abrigo dos seus próprios contratos. A empresa de contabilidade do comprador, por exemplo, trabalha muitas vezes com uma carta de compromisso que define o âmbito da auditoria.

Carta de intenções: cláusulas principais

A maioria das cartas de intenções comerciais divide as suas cláusulas em dois grupos. O primeiro descreve o negócio proposto e normalmente não é vinculativo. O segundo cria obrigações imediatas. Uma carta clara indica, secção a secção, a que grupo pertence cada cláusula.

Cláusulas normalmente não vinculativas

• Descrição do negócio. O que se compra, arrenda ou fornece, e com que estrutura.
• Preço e pagamento. O preço proposto, o sinal, o pagamento diferido ou a renda, e quando se paga.
• Condições. Auditoria, financiamento, aprovações societárias ou regulatórias e consentimentos de terceiros.
• Termos essenciais do contrato final. Garantias, manutenção de colaboradores-chave ou apoio na transição.
• Calendário. Uma data-alvo para assinar o contrato definitivo e para o fecho.

Cláusulas normalmente vinculativas

• Exclusividade. O vendedor compromete-se a não negociar com terceiros durante um prazo.
• Confidencialidade. Ambas as partes mantêm em sigilo os termos e a informação partilhada.
• Custos. Cada parte paga aos seus consultores, salvo acordo em contrário.
• Lei aplicável e litígios. Que lei rege as cláusulas vinculativas.
• Cessação da carta. Quando a carta caduca e que deveres se mantêm.
• Declaração de não vinculação. Uma declaração expressa de que os restantes termos não obrigam a concluir o negócio.

Segundo o Código Civil português, as partes podem fixar livremente o conteúdo dos contratos, dentro dos limites da lei [1]. Podem também incluir as cláusulas que lhes aprouver [1]. O modelo de carta de intenções da Contracko segue este esquema. Torna vinculativas a exclusividade, a confidencialidade e a lei aplicável, e trata o resto como manifestação de interesse não vinculativa [3].

A cláusula de negociação de boa-fé

Muitas cartas acrescentam o compromisso de "negociar de boa-fé". No direito português, essa frase repete um dever que já existe na lei. Segundo o Código Civil português, quem negoceia um contrato deve agir segundo as regras da boa-fé, tanto nos preliminares como na formação dele [1]. Se não o fizer, responde pelos danos que culposamente causar à outra parte [1]. Essa responsabilidade prescreve nos termos do artigo 498.º do mesmo código [1].

O Supremo Tribunal de Justiça (STJ) aplicou esta regra em 2021 a um caso com cartas de intenções [2]. As rés negociaram durante cerca de sete meses a compra da posição de um distribuidor português de produtos Apple. Assinaram letters of intent, e a de 3 de maio de 2011 previa a exclusividade das negociações [2]. Seguiu-se uma auditoria, na qual a autora entregou informação sobre o negócio. Depois, as rés puseram termo às negociações com fundamentos que, segundo o tribunal, não correspondiam à realidade [2].

O STJ admitiu que as rés podiam fazer cessar as negociações [2]. Mas a forma como o fizeram violou os deveres de boa-fé e lealdade. Antes, tinham criado confiança na autora e levado a autora a rejeitar a proposta de um concorrente [2]. O tribunal mandou indemnizar pelo interesse contratual negativo, que repõe o lesado na situação em que estaria se não tivesse iniciado as negociações [2]. O valor ficou para liquidação posterior, com o limite de 5 740 000 euros [2].

Se a cláusula for vinculativa, há ainda regras do cumprimento. Segundo o Código Civil português, as partes devem proceder de boa-fé no cumprimento da obrigação e no exercício do direito correspondente [1]. O devedor que falta culposamente ao cumprimento responde pelo prejuízo que causa ao credor [1]. A aplicação destas regras a uma carta concreta depende da redação e dos factos.

Datas e eventos do ciclo de vida

Uma carta de intenções dura pouco, mas as suas datas comandam todo o negócio. Falhar uma pode custar a exclusividade, a posição negocial ou o próprio negócio. Estas são as datas a extrair de uma carta assinada:

Data	O que controla
Data de assinatura	Quando começam as cláusulas vinculativas, como a confidencialidade
Fim da auditoria	Último dia para o comprador concluir as verificações ou levantar questões
Fim da exclusividade	Quando o vendedor pode voltar a falar com outros compradores
Data-alvo de assinatura	Quando o contrato definitivo deve ser assinado
Data-limite ou de caducidade	Quando a carta termina se não houver contrato definitivo
Data de notificação regulatória	Quando é feita uma notificação obrigatória, se aplicável
Fim da confidencialidade	Quando terminam os deveres de sigilo que subsistem, se terminarem

O ciclo de vida do contrato de uma carta de intenções tem normalmente cinco passos:

1. Redação e negociação. As partes trocam versões até acordarem os termos principais.
2. Assinatura. As cláusulas vinculativas produzem efeitos, e começam a correr os prazos de auditoria e de exclusividade.
3. Auditoria. O comprador investiga enquanto ambas as partes redigem o contrato definitivo.
4. Contrato definitivo ou caducidade. O contrato final é assinado, ou a carta caduca na data-limite.
5. Substituição. O contrato definitivo declara normalmente que substitui os entendimentos anteriores, incluindo a carta. Os deveres de confidencialidade que subsistem podem continuar em vigor.

Vigie sobretudo o período de exclusividade. Muitas vezes termina antes da auditoria. As prorrogações são comuns, mas cada uma deve ficar por escrito e ser guardada com a carta original. O guia da Contracko sobre datas de contratos mostra como o produto acompanha datas de fim e prazos de pré-aviso.

Riscos e erros frequentes

O maior risco é a distância entre o que as partes julgam ter assinado e o que um tribunal decide depois. No direito português, o título do documento não basta. Segundo o Código Civil português, o contrato não fica concluído enquanto as partes não acordarem em todas as cláusulas sobre as quais qualquer delas tenha julgado necessário o acordo [1]. Uma carta detalhada, assinada por ambas, pode por isso ficar muito perto de um contrato.

Para avaliar o que foi assinado, o Código Civil português dá várias pistas [1]:

1. O contrato só fica concluído quando há acordo em todas as cláusulas que qualquer das partes tenha julgado necessárias.
2. A declaração vale com o sentido que um declaratário normal, na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele.
3. A declaração pode ser tácita, quando se deduz de factos que, com toda a probabilidade, a revelam.
4. Quando a lei exige forma especial, a declaração sem essa forma é nula, salvo outra sanção especialmente prevista na lei.

Destas pistas resultam erros frequentes:

• Falta uma declaração clara de não vinculação. Sem ela, uma carta detalhada pode parecer um negócio fechado. Indique na carta que nenhuma parte fica obrigada ao negócio até à assinatura do contrato definitivo.
• Agir como se o negócio estivesse feito. Entregar dinheiro, enviar mercadoria ou transferir pessoal são factos que podem revelar uma declaração tácita, segundo o Código Civil português [1]. No contrato-promessa de compra e venda, o mesmo código presume que tem carácter de sinal toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor, ainda que a título de antecipação do preço [1].
• Escrever uma promessa sem querer. Se a carta for, na verdade, um contrato-promessa, o Código Civil português permite à outra parte obter uma sentença que produza os efeitos da declaração do faltoso [1]. Isso vale na falta de convenção em contrário e sempre que a natureza da obrigação não se oponha [1]. A lei entende haver convenção em contrário se existir sinal ou se tiver sido fixada uma pena para o incumprimento da promessa [1]. Nas promessas onerosas de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício ou fração autónoma, as partes não podem afastar esse direito [1].
• Ignorar a boa-fé nas negociações. Em Portugal, o STJ condenou em 2021 quem rompeu negociações exclusivas com fundamentos que não correspondiam à realidade, depois de criar confiança na outra parte [2].
• Deixar a exclusividade caducar ou prolongar-se sem controlo. Ninguém regista o fim do prazo, e o vendedor fica livre para falar com outros antes de o comprador reparar.
• Perder de vista as cláusulas vinculativas. A confidencialidade e os custos podem subsistir muito depois de o negócio falhar.

Trate estes pontos como questões de gestão de risco contratual, e não como simples papelada. Peça a um advogado conhecedor da lei aplicável que reveja a carta antes de a assinar, se o negócio for relevante.

Lista de verificação para gestão de contratos

Guarde a carta assinada como guarda um contrato assinado. Tem cláusulas vinculativas, prazos e um documento que a vai suceder. Use esta lista ao arquivá-la.

Registe estes dados

• Partes, signatários e os respetivos poderes ou aprovações
• A lei aplicável indicada na carta
• Uma lista das cláusulas vinculativas, citadas pelo número da secção
• A declaração de não vinculação, citada na íntegra
• Âmbito e duração da exclusividade
• Âmbito da confidencialidade e eventual período de vigência
• Qualquer acordo de confidencialidade associado
• Custos e penalização por rutura, se existirem

Anote estas datas

• Fim da auditoria, com um lembrete uma semana antes
• Fim da exclusividade, com um lembrete antes de qualquer decisão de prorrogação
• Data-alvo do contrato definitivo
• Data-limite ou de caducidade da carta
• Fim da confidencialidade, se a carta o fixar

Reveja com uma cadência fixa

• Todas as semanas durante o período da carta: pontos de auditoria em aberto e estado da redação do contrato definitivo
• Em cada prorrogação: confirme que está assinada e atualize todas as datas afetadas
• Na assinatura do contrato definitivo: associe-o à carta e feche ou atualize os lembretes da carta
• Se o negócio falhar: registe a data de cessação e mantenha ativas as obrigações de confidencialidade que subsistem

A Contracko pode guardar uma carta de intenções num repositório de contratos central. As alterações e os anexos podem ser associados ao contrato principal como documentos relacionados [4]. Os lembretes podem cobrir datas de fim, prazos de pré-aviso e eventos personalizados, como marcos [4]. Assim, acompanha os prazos de exclusividade e de auditoria ao lado do contrato definitivo que se segue. Quando o acordo final for assinado com assinatura eletrónica (guia em inglês), pode ficar no mesmo registo. Pode experimentar com os seus próprios documentos através de um período de teste gratuito.

Fontes

[1] Procuradoria-Geral Regional de Lisboa. Código Civil português, texto consolidado, artigos 217.º, 219.º, 220.º, 227.º, 232.º, 236.º, 405.º, 410.º, 441.º, 762.º, 798.º e 830.º (forma, formação, boa-fé nas negociações, contrato-promessa e sinal). pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?nid=775&tabela=leis

[2] Supremo Tribunal de Justiça, acórdão de 8 de junho de 2021, processo 1541/11.0TVLSB.L3.S1 (rutura injustificada de negociações após letters of intent, interesse contratual negativo). dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/c30fbcf19c47a719802586f5003e7637

[3] Contracko. Modelo de carta de intenções (cláusulas vinculativas e não vinculativas). contracko.com/pt/modelos-de-contrato/letter-of-intent

[4] Contracko. Páginas de funcionalidades de repositório e lembretes de vencimento (documentos relacionados e eventos personalizados). contracko.com/pt/funcionalidades

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