Vad är en avsiktsförklaring (letter of intent)?

En avsiktsförklaring (på engelska letter of intent) är ett kort dokument som sammanfattar huvudvillkoren i en affär som parterna ännu inte har slutfört. Tänk dig en grossist i värmeteknik i Västerås som vill köpa en mindre reservdelsleverantör. Ägarna skriver under en avsiktsförklaring på tre sidor: köpeskilling 25 miljoner kronor, 45 dagars företagsgranskning och 60 dagars exklusivitet. Bara stycket om exklusivitet och stycket om sekretess är bindande. Säljaren får alltså inte erbjuda bolaget till andra under 60 dagar, men båda parter kan fortfarande lämna förhandlingen om priset. Själva köpet sker först när båda skriver under ett slutligt köpeavtal.

Den här guiden behandlar kommersiella avsiktsförklaringar enligt svensk avtalsrätt, främst lagen (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen). Den är allmän information, inte juridisk rådgivning. Vilken lag som gäller kan bero på lagvalet, så kontrollera alltid vilken lag ditt eget dokument anger.

Samma typ av dokument förekommer under andra namn. Ett term sheet täcker ofta samma punkter i punktform. Ett samförståndsavtal och en principöverenskommelse ligger nära. I brittisk praxis kallas ett liknande dokument heads of terms. Namnet avgör aldrig om dokumentet är bindande. Det gör ordalydelsen och parternas agerande. En kort definition finns i vår ordlista om avsiktsförklaringar.

Avsiktsförklaring: syfte och användning

En avsiktsförklaring låter två parter komma överens om affärens form innan de lägger pengar på jurister, granskningar och finansiering. Den gör ett samtal till en skriftlig skiss. Den visar också långivare, styrelser och hyresvärdar att affären är seriös.

De flesta kommersiella avsiktsförklaringar förekommer i några situationer:

• Köp eller försäljning av ett företag. Köparen anger pris, struktur och villkor innan företagsgranskningen börjar.
• Kommersiella fastigheter. Hyresgäster och hyresvärdar enas om hyra, hyrestid och anpassning av lokalen innan hyresavtalet skrivs. Vid köp av fast egendom i Sverige ställer jordabalken särskilda formkrav. Köpet sluts genom en köpehandling som säljaren och köparen skriver under [2]. Enligt samma svenska lag ska handlingen ange köpeskillingen och innehålla säljarens förklaring att egendomen överlåts på köparen [2]. Ett svenskt fastighetsköp utan en sådan undertecknad köpehandling är ogiltigt, utom i de undantagsfall som jordabalken anger [2]. Vår guide om fastighetsavtal förklarar de bindande dokument som följer.
• Större leverans- eller tjänsteavtal. En köpare signalerar volym och pris innan ett ramavtal eller en beställning skrivs under.
• Samarbeten och joint ventures. Parterna skriver ned vem som bidrar med vad innan de bildar ett gemensamt bolag.

Större företagsförvärv i Sverige kan också behöva anmälas till Konkurrensverket. Enligt svensk konkurrenslag gäller anmälningsplikt när två villkor båda är uppfyllda. De berörda företagen ska tillsammans ha haft en omsättning i Sverige under föregående räkenskapsår på över en miljard kronor. Minst två av dem ska dessutom var för sig ha haft en omsättning i Sverige över 200 miljoner kronor samma år [3]. Är bara det första villkoret uppfyllt kan Konkurrensverket i vissa fall ålägga en anmälan, och parterna kan anmäla frivilligt [3]. Enligt samma svenska lag får en anmälan göras så snart en part eller annan medverkande kan visa att de avser att genomföra koncentrationen [3]. Anmälan ska göras innan koncentrationen genomförs [3]. Tidsplanen i en avsiktsförklaring bör därför ta hänsyn till en eventuell anmälan, även när villkoren fortfarande är öppna.

Ordet avsiktsförklaring har också andra betydelser. Arbetssökande skickar ibland en avsiktsförklaring till arbetsgivare, och vissa bidragsprogram vill ha en innan den fullständiga ansökan. De breven uttrycker intresse och är inte kommersiella avtal. En arbetsgivares anställningserbjudande är ännu ett annat dokument, och vårt verktyg för granskning av erbjudandebrev hjälper dig att kontrollera det.

Avsiktsförklaring eller bindande köpeavtal

Den viktigaste frågan för de flesta läsare är om en undertecknad avsiktsförklaring redan förpliktar dem att köpa eller sälja. Tabellen sammanfattar de vanliga skillnaderna. Varje rad beror på den faktiska ordalydelsen, vilket reglerna i nästa avsnitt visar.

Fråga	Typisk avsiktsförklaring	Slutligt köpeavtal
Huvudsyfte	Anger föreslagna villkor och nästa steg	Överlåter tillgången eller företaget på slutliga villkor
Bindande verkan	Mest icke-bindande, med namngivna bindande avsnitt	Helt bindande när det skrivits under
Pris	Föreslaget pris eller prisintervall	Slutligt pris och regler för justering
Villkor	Granskning, finansiering och godkännanden är öppna	Villkor för tillträde anges i detalj
Påföljder	Oftast begränsade till de bindande avsnitten	Fullständiga avtalspåföljder, inklusive skadestånd
Omfattning	Ofta två till fem sidor	Ofta många sidor plus bilagor

I Sverige uppstår ett avtal enligt avtalslagen genom anbud och antagande, och både anbudet och svaret är bindande för den som lämnat dem [1]. Enligt samma svenska lag gäller de reglerna bara om inte annat följer av anbudet, svaret, handelsbruk eller annan sedvänja [1]. Avtalslagens regler om avtalsslut innehåller inget krav på skriftlig form. För avtal där svensk lag kräver viss form gäller de särskilda reglerna [1]. Det är därför ordalydelsen som avgör, inte rubriken. Köpeavtalet gör det tunga arbetet: garantier, ansvarsbegränsningar och regler för tillträdet. Avsiktsförklaringen pekar mot det dokumentet och bör inte försöka ersätta det.

Avsiktsförklaring: parter

Varje avsiktsförklaring har minst två parter: den som föreslår affären och den som tar emot förslaget. Vid en företagsförsäljning är det köparen och säljaren, eller målbolaget och dess ägare. Vid en lokalhyra är det den blivande hyresgästen och hyresvärden. Vid ett leveransavtal är det köparen och leverantören.

Parterna har olika uppgifter under perioden med avsiktsförklaringen:

• Köparen eller hyresgästen genomför granskningen, ordnar finansiering och skriver eller granskar det slutliga avtalet.
• Säljaren eller hyresvärden ger tillgång till handlingar, platser och personer och respekterar ett eventuellt exklusivitetslöfte.
• Båda parter håller förhandlingarna hemliga när avsiktsförklaringen eller ett separat sekretessavtal kräver det.

Kontrollera vem som skriver under och i vilken egenskap. Enligt svenska avtalslagen blir fullmaktsgivaren direkt bunden av en rättshandling som fullmäktigen gör i hans namn inom fullmaktens gränser [1]. Enligt samma svenska lag anses den som genom anställning eller avtal har en ställning som enligt lag eller sedvänja ger viss behörighet ha fullmakt inom gränserna för den behörigheten [1]. Den som uppträder som fullmäktig ansvarar enligt svensk avtalslag för att ha fullmakt. Kan han inte visa att han hade fullmakt, att huvudmannen godkänt rättshandlingen eller att den ändå gäller mot huvudmannen, ska han ersätta motpartens skada [1]. Det gäller inte om motparten insåg eller borde ha insett att fullmakt saknades eller överskreds [1]. Det gäller inte heller om fullmakten inte kan göras gällande på grund av en särskild omständighet som fullmäktigen inte kände till, och som motparten inte heller kunde förutsätta att han kände till [1]. Kontrollera också om styrelsen eller ägarna måste godkänna affären innan någon skriver under.

Rådgivare som mäklare, revisorer och jurister är normalt inte parter i avsiktsförklaringen. De arbetar under egna avtal. En köpares revisionsbyrå arbetar till exempel ofta under ett uppdragsbrev som avgränsar granskningsuppdraget.

Avsiktsförklaring: viktiga klausuler

De flesta kommersiella avsiktsförklaringar delar sina klausuler i två grupper. Den första gruppen beskriver den föreslagna affären och är oftast icke-bindande. Den andra gruppen skapar skyldigheter som gäller direkt. En tydlig avsiktsförklaring anger avsnitt för avsnitt vilken grupp varje klausul hör till.

Oftast icke-bindande klausuler

• Beskrivning av affären. Vad som köps, hyrs eller levereras, och i vilken struktur.
• Pris och betalning. Föreslaget pris, handpenning, tilläggsköpeskilling eller hyra, och när den betalas.
• Villkor. Företagsgranskning, finansiering, godkännanden från styrelse eller myndighet och samtycken från tredje part.
• Huvudvillkor för det slutliga avtalet. Garantier, anställning av nyckelpersoner eller stöd under övergången.
• Tidsplan. Ett måldatum för att skriva under det slutliga avtalet och för tillträdet.

Oftast bindande klausuler

• Exklusivitet. Säljaren lovar att inte förhandla med andra under en viss period.
• Sekretess. Båda parter håller villkoren och den delade informationen hemliga.
• Kostnader. Varje part betalar sina egna rådgivare om inte avsiktsförklaringen säger något annat.
• Lagval och tvister. Vilket lands lag som gäller för de bindande avsnitten.
• Avsiktsförklaringens upphörande. När dokumentet löper ut och vilka skyldigheter som består.
• Förklaring om icke-bindande verkan. Ett uttryckligt besked om att övriga villkor inte förpliktar någon att genomföra affären.

Contrackos mall för letter of intent följer det mönstret. Den gör exklusivitet, sekretess och lagval bindande och behandlar resten som en icke-bindande intresseanmälan [4].

Klausulen om förhandling i god tro

Många avsiktsförklaringar innehåller ett löfte om att förhandla i god tro. Svenska avtalslagen innehåller ingen uttrycklig regel om en sådan förhandlingsplikt eller om ansvar när förhandlingar avbryts [1]. Ett sådant löfte bör därför själv säga vad det innebär. Ange vilka frågor som ska förhandlas, under hur lång tid och vad som händer om förhandlingarna inte leder till ett avtal.

Två allmänna regler i svenska avtalslagen påverkar ändå hur villkoren bedöms. Enligt 33 § får en rättshandling som annars är giltig inte göras gällande om omständigheterna när den kom till var sådana att det skulle strida mot tro och heder att åberopa den med vetskap om dem. Det förutsätter att motparten måste antas ha haft den vetskapen [1]. Enligt 36 § i samma svenska lag får ett avtalsvillkor jämkas eller lämnas utan avseende om det är oskäligt. Bedömningen tar hänsyn till avtalets innehåll, omständigheterna när avtalet kom till, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt [1]. Har villkoret så stor betydelse att avtalet i övrigt inte skäligen kan gälla oförändrat, får avtalet jämkas även i annat avseende eller lämnas helt utan avseende [1]. Vid prövningen tas särskild hänsyn till den som är konsument eller annars har en underlägsen ställning i avtalsförhållandet [1]. En otydlig mening om god tro kan alltså ge mycket olika utfall beroende på sammanhanget.

Datum och livscykelhändelser

En avsiktsförklaring lever kort, men dess datum styr hela affären. Missar du ett datum kan du förlora exklusiviteten, förhandlingsläget eller affären. Det här är datumen att fånga upp ur en undertecknad avsiktsförklaring:

Datum	Vad det styr
Datum för underskrift	När bindande avsnitt som sekretess börjar gälla
Slut på granskningen	Sista dag för köparen att granska klart eller ta upp frågor
Exklusiviteten löper ut	När säljaren får tala med andra köpare igen
Måldatum för underskrift	När det slutliga avtalet bör skrivas under
Slutdatum	När avsiktsförklaringen upphör om inget slutligt avtal finns
Anmälan till myndighet	När en anmälan till Konkurrensverket görs, om den krävs
Sekretessen upphör	När kvarstående sekretesskyldigheter löper ut, om de gör det

Avtalets livscykel för en avsiktsförklaring går oftast i fem steg:

1. Utkast och förhandling. Parterna skickar versioner fram och tillbaka tills huvudvillkoren är klara.
2. Underskrift. De bindande avsnitten börjar gälla, och klockan för granskning och exklusivitet startar.
3. Företagsgranskning. Köparen granskar medan båda sidor skriver det slutliga avtalet.
4. Slutligt avtal eller utgång. Det slutliga avtalet skrivs under, eller så upphör avsiktsförklaringen på sitt slutdatum.
5. Ersättning. Det slutliga avtalet anger oftast att det ersätter tidigare överenskommelser, inklusive avsiktsförklaringen. Kvarstående sekretesskyldigheter kan ändå fortsätta.

Bevaka exklusivitetsperioden noggrannast. Den slutar ofta före granskningen. Förlängningar är vanliga, men varje förlängning bör vara skriftlig och sparas med det ursprungliga dokumentet. Contrackos guide om avtalsdatum visar hur slutdatum och uppsägningstider följs upp i produkten.

Risker och vanliga misstag

Den största risken är ett glapp mellan vad parterna tror att de skrev under och vad en domstol senare kommer fram till. I Sverige är utgångspunkten enligt avtalslagen att ett avtal uppstår genom anbud och antagande, utan krav på skriftlig form om inte lag kräver det [1]. En detaljerad avsiktsförklaring som båda parter skrivit under kan därför ligga nära ett avtal, om inte dokumentet självt visar något annat.

Svenska avtalslagen ger två regler som är särskilt viktiga när utkast skickas fram och tillbaka:

1. Ett svar som antar ett anbud men innehåller tillägg, inskränkningar eller förbehåll gäller som ett avslag och ett nytt anbud [1].
2. Det gäller inte om den som svarade anser att svaret stämmer med anbudet och mottagaren måste inse detta. Då måste mottagaren utan oskäligt dröjsmål säga ifrån om han inte godtar svaret. Annars anses ett avtal ha kommit till stånd med svarets innehåll [1].

Vanliga misstag följer av de reglerna:

• Ingen tydlig förklaring om icke-bindande verkan. Utan en sådan kan en detaljerad avsiktsförklaring se ut som en färdig affär. Skriv att ingen part är bunden till affären förrän ett slutligt avtal skrivs under. Svenska avtalslagen ger orden "utan förbindelse" och "utan obligo" en särskild verkan. Ett meddelande som annars vore ett anbud räknas då bara som en uppmaning att lämna anbud [1]. Kommer ett sådant anbud in inom rimlig tid från den som uppmanades, och måste mottagaren inse att uppmaningen framkallade det, måste mottagaren utan oskäligt dröjsmål säga ifrån om han inte vill anta det. Annars anses han ha antagit anbudet [1].
• Att agera som om affären vore klar. Handpenningar, leveranser eller flytt av personal kan få motparten att uppfatta affären som avgjord. Skriv in att sådana åtgärder inte gör affären bindande.
• Att behandla avsiktsförklaringen som en beställning. En beställning som bekräftas utan ändringar kan enligt svensk avtalslag bli ett avtal genom anbud och antagande [1]. Vid köp av fast egendom i Sverige krävs däremot en köpehandling som uppfyller jordabalkens formkrav [2].
• Otydliga formuleringar om god tro. Svenska avtalslagen saknar en uttrycklig regel om förhandlingsplikt, men oskäliga villkor kan jämkas enligt 36 § under de förutsättningar som beskrivs ovan [1].
• Att låta exklusiviteten löpa ut eller förlängas i tysthet. Ingen bevakar slutdatumet, och säljaren kan tala med andra innan köparen märker det.
• Att tappa bort de bindande avsnitten. Sekretess- och kostnadsklausuler kan gälla långt efter att affären har fallit.

Behandla det här som frågor om avtalsriskhantering, inte som pappersarbete. Låt en jurist som kan den tillämpliga lagen granska avsiktsförklaringen före underskrift när affären är betydande.

Checklista för avtalshantering

Spara den undertecknade avsiktsförklaringen på samma sätt som ett undertecknat avtal. Den har bindande avsnitt, tidsfrister och ett efterföljande dokument. Använd den här checklistan när du arkiverar den.

Registrera de här uppgifterna

• Parter, undertecknare och deras behörighet eller godkännanden
• Den lag som avsiktsförklaringen anger
• En lista över bindande avsnitt, med avsnittsnummer
• Förklaringen om icke-bindande verkan, citerad i sin helhet
• Exklusivitetens omfattning och längd
• Sekretessens omfattning och eventuell tid efter upphörandet
• Eventuellt kopplat sekretessavtal
• Villkor om kostnader och eventuell ersättning vid avbruten affär

Bevaka de här datumen

• Slutdatum för granskningen, med en påminnelse en vecka innan
• Exklusivitetens slutdatum, med en påminnelse före beslut om förlängning
• Måldatum för det slutliga avtalet
• Avsiktsförklaringens slutdatum
• Datum då sekretessen upphör, om dokumentet anger ett

Följ upp regelbundet

• Varje vecka under perioden: öppna granskningsfrågor och hur långt det slutliga avtalet har kommit
• Vid varje förlängning: kontrollera att den är undertecknad och uppdatera alla berörda datum
• När det slutliga avtalet skrivs under: koppla det till avsiktsförklaringen och stäng eller uppdatera dess påminnelser
• Om affären faller: registrera datumet och låt de kvarstående sekretesskyldigheterna fortsätta gälla

Contracko kan förvara en avsiktsförklaring i ett centralt avtalsarkiv. Ändringar och bilagor kan kopplas till sitt huvudavtal som relaterade dokument [5]. Påminnelser kan gälla slutdatum, uppsägningsdatum och egna händelser som milstolpar [5]. Då kan du följa frister för exklusivitet och granskning bredvid det slutliga avtal som följer. När den slutliga affären skrivs under med elektroniska underskrifter kan den ligga i samma post. Du kan testa detta på dina egna dokument med en kostnadsfri provperiod.

Källor

[1] Sveriges riksdag. Lag (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område, 1, 6, 9, 10, 25, 33 och 36 §§ (avtalsslut, fullmakt, ogiltighet och jämkning). riksdagen.se/sv/dokument-och-lagar/dokument/svensk-forfattningssamling/lag-1915218-om-avtal-och-andra-rattshandlingar_sfs-1915-218/

[2] Sveriges riksdag. Jordabalken (1970:994), 4 kap. 1 § (formkrav vid köp av fast egendom). riksdagen.se/sv/dokument-och-lagar/dokument/svensk-forfattningssamling/jordabalk-1970994_sfs-1970-994/

[3] Sveriges riksdag. Konkurrenslag (2008:579), 4 kap. 6, 7 och 10 §§ (anmälan av företagskoncentrationer). riksdagen.se/sv/dokument-och-lagar/dokument/svensk-forfattningssamling/lag-2008579-konkurrenslag_sfs-2008-579/

[4] Contracko. Mall för letter of intent (bindande och icke-bindande avsnitt). contracko.com/sv/avtalsmallar/letter-of-intent

[5] Contracko. Funktionssidor om avtalsarkiv och påminnelser (relaterade dokument och egna händelser). contracko.com/sv/funktioner

Bilderna i den här artikeln har genererats med hjälp av AI.