Was ist ein Immobilienvertrag

Ein Immobilienvertrag ist eine Vereinbarung, die ein Recht an einem Grundstück, an einem grundstücksgleichen Recht oder an den damit verbundenen Gebäuden begründet, überträgt oder regelt. Das bekannteste Beispiel ist der notarielle Kaufvertrag über eine Immobilie, doch die Kategorie reicht weiter. Miet- und Pachtverträge, Erbbaurechtsverträge, Ankaufs- und Vorkaufsrechte, Maklerverträge, Grunddienstbarkeiten und Verwalterverträge sind sämtlich Immobilienverträge, denn maßgeblich für die Kategorie ist der Gegenstand: das Grundstück und nicht Waren, Geld oder Dienstleistungen.

Die Bezeichnungen sind uneinheitlich, und das stiftet echte Verwirrung. Derselbe Vertrag heißt Grundstückskaufvertrag, Immobilienkaufvertrag, notarieller Kaufvertrag oder schlicht Kaufvertrag. Das sind unterschiedliche Gepflogenheiten für dasselbe Instrument, keine unterschiedlichen Rechtskategorien. Wichtiger ist eine andere Unterscheidung, die im deutschen Recht tragend ist: Der Kaufvertrag ist das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft, die Auflassung ist die dingliche Einigung über den Eigentumsübergang, und erst die Eintragung im Grundbuch macht den Käufer zum Eigentümer. Trennungs- und Abstraktionsprinzip bedeuten, dass beide Geschäfte rechtlich getrennt beurteilt werden, auch wenn sie regelmäßig in derselben Urkunde erklärt werden.

Zwei Dinge unterscheiden Immobilienverträge von den meisten anderen Verträgen. Erstens genügt für den Kauf eines Grundstücks nicht die Schriftform: § 311b Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) verlangt notarielle Beurkundung, und ein Verstoß führt zur Nichtigkeit des gesamten Vertrags [1]. Zweitens fällt der Zeitpunkt der Einigung nicht mit dem Eigentumsübergang zusammen. Zwischen Beurkundung und Umschreibung im Grundbuch liegen typischerweise Wochen bis Monate, und diese Lücke wird durch die Auflassungsvormerkung überbrückt [1]. Beide Punkte werden unten ausgeführt.

Dieser Leitfaden ist für Deutschland geschrieben. Das materielle Immobilienrecht ist bundeseinheitlich im BGB geregelt, die Grunderwerbsteuer und Teile des Bau- und Denkmalrechts liegen dagegen bei den Ländern. Es handelt sich um allgemeine Informationen und nicht um Rechtsberatung. Der beurkundende Notar berät beide Seiten neutral über den Vertragsinhalt, prüft aber weder den Wert der Immobilie noch die Wirtschaftlichkeit Ihrer Finanzierung.

Zweck und typische Anwendungsfälle

Die Kernaufgabe eines Immobilienvertrags besteht darin festzulegen, was übertragen wird, zu welchen Bedingungen und bis wann. Weil der Eigentumsübergang erst mit der Eintragung im Grundbuch eintritt, muss der Vertrag zusätzlich den gesamten Vollzugsweg regeln: wann der Kaufpreis fällig wird, wie der Käufer bis zur Umschreibung gesichert ist, wann Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr übergehen und wie Belastungen des Verkäufers aus dem Grundbuch verschwinden.

Das Instrument taucht in mehreren klar unterschiedlichen Situationen auf:

• Kauf einer Immobilie. Käufer und Verkäufer einigen sich, lassen den Vertrag beurkunden und arbeiten anschließend Vormerkung, Fälligkeitsvoraussetzungen, Kaufpreiszahlung, Lastenfreistellung und Eigentumsumschreibung ab. Das ist der Vertrag, den die meisten Menschen mit dem Begriff meinen.
• Vermietung und Verpachtung. Ein Vermieter räumt Gebrauch und festgelegte Nutzungsrechte für eine Laufzeit ein, ohne Eigentum zu übertragen. Ein Mietvertrag über mehr als ein Jahr bedarf der Schriftform, sonst gilt er als auf unbestimmte Zeit geschlossen [1]. Der Contracko-Leitfaden zu Mietverträgen erläutert den Aufbau dieses Instruments.
• Erbbaurecht. Statt das Grundstück zu verkaufen, räumt der Eigentümer ein veräußerliches und vererbliches Recht ein, darauf ein Bauwerk zu haben, gegen laufenden Erbbauzins. Das Erbbaurecht erhält ein eigenes Erbbaugrundbuch, und die Veräußerung ist regelmäßig von der Zustimmung des Grundstückseigentümers abhängig.
• Ankaufs- und Vorkaufsrechte. Eine Partei erwirbt das Recht, nicht aber die Pflicht, zu erwerben. Schuldrechtlich vereinbarte Ankaufsrechte sind beurkundungsbedürftig; ein dingliches Vorkaufsrecht wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und wirkt dann gegenüber jedermann.
• Vermittlung und Maklerauftrag. Der Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bedarf der Textform [1]. Kauft ein Verbraucher ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung und wird der Makler für beide Seiten tätig, muss die Provision hälftig geteilt werden; abweichende Vereinbarungen sind unwirksam [1].
• Objektbezogene Dienstleistungen. Verwalterverträge nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG), Wartungs-, Hausmeister- und Lieferantenverträge regeln den Betrieb eines Gebäudes, statt es zu übertragen. Contracko behandelt sie gesondert unter Prüfung von Immobilienverträgen.

Parteien eines Immobilienvertrags

Die beiden Vertragsparteien sind Käufer und Verkäufer oder bei einem Mietvertrag Vermieter und Mieter. Alle anderen Beteiligten sind Mitwirkende mit definierten Aufgaben und keine Vertragsparteien, und diese Unterscheidung zählt, sobald etwas schiefgeht.

Rolle	Stellung	Typische Aufgaben
Käufer	Partei	Kaufpreis nach Fälligkeitsmitteilung zahlen, Finanzierung stellen, Grunderwerbsteuer tragen
Verkäufer	Partei	Lastenfreies Eigentum verschaffen, aufklären, die Immobilie bis zur Übergabe erhalten
Notar	Keine Partei	Beurkunden, beide Seiten neutral belehren, Vormerkung und Umschreibung veranlassen, Treuhandauflagen überwachen
Makler	Keine Partei	Vermarkten, Besichtigungen führen, Exposé und Energieausweis vorlegen
Grundbuchamt	Keine Partei	Vormerkung, Grundschulden, Löschungen und die Eigentumsumschreibung eintragen
Finanzierende Bank	Keine Partei des Kaufvertrags	Darlehen valutieren, Grundschuld bestellen lassen, Auszahlungsvoraussetzungen prüfen
WEG-Verwalter	Keine Partei	Zustimmung nach Teilungserklärung erteilen, Hausgeld und Rücklage bescheinigen [6]

Damit der Vertrag wirksam ist, müssen die Beteiligten geschäftsfähig und wirksam vertreten sein. In der Praxis scheitert es fast immer an der Vertretung, nicht an der Geschäftsfähigkeit. Vollmachten für das Grundbuchverfahren bedürfen mindestens der öffentlichen Beglaubigung [3]. Ist der Verkäufer eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH), eine Erbengemeinschaft, ein Nachlass oder eine betreute Person, gehören der aktuelle Handelsregisterauszug, der Erbschein oder Testamentsvollstreckerzeugnis, der Gesellschafterbeschluss oder die betreuungsgerichtliche Genehmigung vor dem Beurkundungstermin in die Akte, nicht danach.

Hinzu kommen geldwäscherechtliche Pflichten. Der Notar identifiziert die Beteiligten und den wirtschaftlich Berechtigten und gleicht Gesellschaften mit dem Transparenzregister ab. Seit April 2023 dürfen Immobilienkaufpreise nicht mehr mit Bargeld, Kryptowerten oder Gold beglichen werden, und der Notar darf die Beurkundung nur vollziehen, wenn ihm die unbare Zahlung nachgewiesen wird [8].

Wesentliche Bestimmungen und Klauseln

Bezeichnung des Grundstücks. Maßgeblich ist die Grundbuchbezeichnung, also Amtsgericht, Grundbuchblatt, laufende Nummer des Bestandsverzeichnisses sowie Gemarkung, Flur und Flurstück nach dem Liegenschaftskataster. Die Postanschrift allein genügt nicht. Bei einer Eigentumswohnung besteht der Kaufgegenstand aus einem Miteigentumsanteil am Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an bestimmten Räumen, so wie die Teilungserklärung sie abgrenzt, ergänzt um etwaige Sondernutzungsrechte an Stellplatz, Garten oder Keller.

Kaufpreis und Fälligkeit. Der Kaufpreis wird nicht bei Beurkundung fällig, sondern erst, wenn der Notar die Fälligkeitsmitteilung versendet. Voraussetzung dafür ist regelmäßig, dass die Auflassungsvormerkung eingetragen ist, das Negativattest der Gemeinde zum Vorkaufsrecht vorliegt [5], die Unterlagen zur Lastenfreistellung der Gläubiger des Verkäufers eingegangen sind und erforderliche Zustimmungen erteilt sind. Ein Notaranderkonto wird nur noch bei berechtigtem Sicherungsinteresse genutzt; im Regelfall zahlt der Käufer direkt an Verkäufer und ablösende Bank.

Auflassungsvormerkung. Die Vormerkung nach § 883 BGB ist das deutsche Gegenstück zu Anzahlung und Treuhandkonto in angelsächsischen Verträgen [1]. Sie sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsverschaffung im Rang, macht spätere Verfügungen des Verkäufers dem Käufer gegenüber unwirksam und übersteht die Insolvenz des Verkäufers. Vor ihrer Eintragung sollte kein Kaufpreis fließen.

Auflassung. Die dingliche Einigung nach § 925 BGB wird vor dem Notar bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile erklärt und darf weder bedingt noch befristet werden [1]. Sie steht deshalb bereits im Kaufvertrag, während der Notar den Eintragungsantrag beim Grundbuchamt zurückhält, bis der Kaufpreis vollständig gezahlt ist.

Gewährleistung und Aufklärung. Beim Verkauf gebrauchter Immobilien zwischen Privatpersonen wird die Haftung für Sachmängel üblicherweise vollständig ausgeschlossen. Der Ausschluss greift jedoch nicht, soweit der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheit garantiert hat [1]. Feuchtigkeitsschäden, Altlasten, Hausschwamm, nicht genehmigte Um- und Anbauten sowie Eintragungen im Baulastenverzeichnis sind die Punkte, an denen sich das entscheidet.

Belastungen und Lastenfreistellung. Abteilung II des Grundbuchs enthält Rechte wie Wege- und Leitungsrechte, Wohnungsrechte, Nießbrauch, Erbbaurechte sowie Sanierungs- und Umlegungsvermerke. Abteilung III enthält Grundschulden und Hypotheken. Der Vertrag muss ausdrücklich sagen, welche Rechte der Käufer übernimmt und welche der Verkäufer löschen lässt.

Besitzübergang, Nutzen, Lasten und Gefahr. Diese gehen mit der Übergabe über, nicht mit der Beurkundung und nicht mit der Umschreibung [1]. Der Vertrag legt den Stichtag fest, ab dem der Käufer Mieten vereinnahmt, Grundsteuer und Hausgeld trägt und die Immobilie versichern muss.

Nebenkosten. Der Käufer trägt kraft Gesetzes die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags, der Auflassung und der Eintragung [1]. Hinzu kommt die Grunderwerbsteuer, deren Satz die Länder seit 2006 selbst festlegen; er reicht derzeit von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in mehreren Ländern [4]. Steuerschuldner sind zwar beide Vertragsteile, vertraglich trägt sie aber praktisch immer der Käufer.

Unterschriften. Für den Grundstückskaufvertrag ist die elektronische Signatur keine Option: Die notarielle Beurkundung lässt sich nicht durch eine qualifizierte elektronische Signatur ersetzen, und eine Beurkundung des Immobilienkaufs per Videokonferenz sieht das deutsche Recht nicht vor. Anders bei den übrigen Verträgen rund um die Immobilie. Miet-, Makler-, Verwalter-, Wartungs- und Lieferantenverträge lassen sich elektronisch schließen, und wo Schriftform verlangt ist, ersetzt die qualifizierte elektronische Signatur nach § 126a BGB sie [1]. Contracko behandelt die Abläufe unter E-Signatur für Immobilienverträge; wer Portfolios über den Atlantik hinweg verwaltet, findet das US-Gegenstück, den Electronic Signatures in Global and National Commerce Act (ESIGN Act), unter Was ist der ESIGN Act.

Beurkundungspflicht statt Schriftform

§ 311b Abs. 1 BGB unterwirft jeden Vertrag, durch den sich ein Teil zur Übertragung oder zum Erwerb des Eigentums an einem Grundstück verpflichtet, der notariellen Beurkundung. Ein formwidriger Vertrag ist nichtig; er wird erst geheilt, wenn Auflassung und Eintragung ins Grundbuch tatsächlich erfolgen [1].

Praktisch bedeutsamer als die Formvorschrift selbst ist der Vollständigkeitsgrundsatz. Beurkundet werden muss alles, was die Parteien vereinbart haben, nicht nur der Kaufvertrag im Kern. Eine nicht beurkundete Nebenabrede über einen niedriger angegebenen Kaufpreis, über die Übernahme von Inventar oder über eine zugesagte Reparatur macht nicht nur die Abrede unwirksam, sondern den gesamten Vertrag. Dasselbe gilt für spätere Änderungen: Bis zur Eigentumsumschreibung ist auch der Nachtrag beurkundungsbedürftig.

Für Verbraucher kommt eine Wartefrist hinzu. Ist an dem Geschäft auf einer Seite ein Verbraucher und auf der anderen ein Unternehmer beteiligt, soll dem Verbraucher der beabsichtigte Text des Rechtsgeschäfts zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt werden [2]. Die Frist steht nicht zur Disposition der Parteien; ein Unterschreiten setzt einen sachlichen Grund im Einzelfall voraus.

Wichtige Termine und Verfahrensschritte

Ein Immobilienkauf ist ein Ablaufplan im Gewand einer Urkunde. Die meisten Probleme gehen auf einen Termin zurück und nicht auf eine Klausel.

• Entwurf und Wartefrist. Der Notar übersendet den Entwurf. Bei Verbraucherbeteiligung sollen zwischen Zugang und Beurkundung zwei Wochen liegen [2].
• Beurkundungstermin. Der Vertrag wird verlesen und unterzeichnet. Damit ist der Käufer gebunden, aber noch nicht Eigentümer.
• Eintragung der Auflassungsvormerkung. Der erste Sicherungsschritt, meist wenige Wochen nach der Beurkundung. Erst danach sollte gezahlt werden [1].
• Negativattest und Zustimmungen. Der Notar holt die Erklärung der Gemeinde über die Nichtausübung des Vorkaufsrechts ein [5]. Bei einer Eigentumswohnung mit Veräußerungsbeschränkung kommt die Zustimmung des Verwalters hinzu [6], bei betreuten oder minderjährigen Beteiligten die gerichtliche Genehmigung.
• Fälligkeitsmitteilung. Sind alle Voraussetzungen erfüllt, teilt der Notar die Fälligkeit mit und setzt eine Zahlungsfrist, üblicherweise zehn bis vierzehn Tage. Zahlungen vor dieser Mitteilung sind der häufigste vermeidbare Fehler im ganzen Verfahren.
• Grunderwerbsteuer. Der Notar zeigt den Vertrag dem Finanzamt an. Nach Zahlung der Steuer erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die das Grundbuchamt den Käufer nicht als Eigentümer einträgt [4].
• Übergabe. Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr wechseln zum vereinbarten Stichtag. Zählerstände, Schlüsselzahl, Versicherungswechsel und bei vermieteten Objekten die Kautionsübergabe gehören in ein Übergabeprotokoll.
• Lastenfreistellung. Die Gläubiger des Verkäufers geben ihre Grundschulden frei, und der Notar veranlasst die Löschung.
• Eigentumsumschreibung. Erst mit dieser Eintragung geht das Eigentum über [1]. Zwischen Beurkundung und Umschreibung liegen je nach Grundbuchamt und Bundesland oft mehrere Monate.
• Fristen, die den Vollzug überdauern. Ansprüche wegen Mängeln an einem Bauwerk verjähren in fünf Jahren [1]. Für die Einkommensteuer ist die Zehnjahresfrist des privaten Veräußerungsgeschäfts relevant. Bei vermieteten Objekten läuft der Mietvertrag unverändert weiter, denn Kauf bricht nicht Miete [1], und die Kündigungssperrfrist nach Umwandlung in Wohnungseigentum kann je nach Land bis zu zehn Jahre betragen.

Risiken und häufige Fehler

Die Beurkundung als Ziellinie ansehen. Mit der Unterschrift beginnt der Vollzug erst. Vormerkung, Fälligkeitsmitteilung, Steuerzahlung, Lastenfreistellung und Umschreibung liegen sämtlich danach, und bis zur Umschreibung ist der Käufer nicht Eigentümer.

Eine Nebenabrede nicht mitbeurkunden. Der teuerste Formfehler im deutschen Immobilienrecht. Eine mündliche Zusage über Inventar, Reparaturen oder einen abweichenden Kaufpreis macht den gesamten Vertrag nichtig, solange die Heilung durch Auflassung und Eintragung nicht eingetreten ist [1].

Vor der Fälligkeitsmitteilung zahlen. Wer den Kaufpreis überweist, bevor Vormerkung, Negativattest und Lastenfreistellungsunterlagen vorliegen, gibt genau die Sicherung auf, für die das Verfahren gebaut ist.

Auf eine Finanzierungsbedingung verzichten. Anders als in vielen anderen Rechtsordnungen kennt der deutsche Kaufvertrag kein gesetzliches Rücktrittsrecht bei geplatzter Finanzierung und kein Widerrufsrecht des Käufers. Sagt die Bank nach der Beurkundung ab, bleibt der Vertrag bestehen. Ein Rücktrittsvorbehalt muss ausdrücklich vereinbart werden, und Verkäufer akzeptieren ihn selten.

Abteilung II des Grundbuchs überfliegen. Ein eingetragenes Wohnungsrecht, ein Nießbrauch, ein Geh- und Fahrtrecht oder ein Sanierungsvermerk verändert den Wert der Immobilie erheblich. Das Baulastenverzeichnis wird zusätzlich geführt und steht nicht im Grundbuch.

Bei Eigentumswohnungen die Unterlagen der Gemeinschaft nicht prüfen. Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, die letzten Protokolle der Eigentümerversammlungen, die Beschluss-Sammlung, die Jahresabrechnungen, der Stand der Erhaltungsrücklage und beschlossene Sonderumlagen entscheiden darüber, was nach dem Kauf auf den Erwerber zukommt [6].

Die Nachträge verlieren. Ein dreimal geänderter Vertrag besteht aus vier Urkunden. Liegen die Nachträge in verschiedenen Postfächern, kann niemand mit Sicherheit sagen, was gerade gilt.

Den Vertrag nach dem Vollzug nie wieder lesen. Fortbestehende Pflichten, Verlängerungsklauseln in Miet- und Verwalterverträgen und Zusagen aus dem Kaufvertrag setzen sich nicht selbst durch. Der Contracko-Leitfaden zum Vertragslebenszyklus behandelt diese laufende Seite der Arbeit.

Verwandte Vertragsarten

Instrument	Was es leistet	Worin es sich unterscheidet
Kaufvertrag	Verpflichtet zur Übertragung des Eigentums	Der häufigste Immobilienvertrag; beurkundungsbedürftig, überträgt aber noch kein Eigentum [1]
Auflassung	Dingliche Einigung über den Eigentumsübergang	Bedingungsfeindlich, wird vor dem Notar erklärt und wirkt erst mit der Eintragung [1]
Mietvertrag	Räumt den Gebrauch für eine Laufzeit ein	Überträgt Nutzung, nicht Eigentum; über ein Jahr schriftformbedürftig [1]
Erbbaurechtsvertrag	Räumt ein Baurecht auf fremdem Grund ein	Eigenes Erbbaugrundbuch, laufender Erbbauzins, Zustimmungserfordernis bei Veräußerung
Ankaufs- oder Vorkaufsrecht	Sichert einen späteren Erwerb	Begründet keine Kaufpflicht; als dingliches Recht in Abteilung II eintragbar
Maklervertrag	Beauftragt einen Makler	Textform; bei Wohnimmobilien an Verbraucher gilt die hälftige Teilung der Provision [1]
Verwaltervertrag	Überträgt die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft	Laufender Dienstleistungsvertrag; nichts wird übertragen [6]
Grunddienstbarkeit	Gewährt ein beschränktes Nutzungsrecht am Grundstück	Wirkt gegenüber jedem Eigentümer, sobald sie im Grundbuch steht
Bauträgervertrag	Verbindet Grundstückskauf und Bauleistung	Beurkundungsbedürftig; Zahlungen folgen dem Baufortschritt nach der Makler- und Bauträgerverordnung

Gewerbliche Transaktionen schichten mehr dieser Instrumente übereinander als Wohnimmobiliengeschäfte, und das Portfolioproblem wächst entsprechend. Der Contracko-Leitfaden zum Vertragsmanagement für Gewerbeimmobilien behandelt diesen Fall.

Checkliste für das Vertragsmanagement

Arbeiten Sie sie an einem laufenden Vertrag ab, nicht aus dem Gedächtnis.

Binnen eines Tages nach der Beurkundung erfassen

1. Legen Sie die Ausfertigung der notariellen Urkunde mit sämtlichen Anlagen, Bezugsurkunden und Nachträgen als einen verknüpften Datensatz ab, einschließlich der in Bezug genommenen Teilungserklärung.
2. Erfassen Sie die Beteiligten mit ihrer rechtlichen Bezeichnung einschließlich Rechtsform und legen Sie Handelsregisterauszug, Vollmacht, Erbschein oder Genehmigung dazu [3].
3. Erfassen Sie die Grundbuchbezeichnung genau so, wie sie in der Urkunde steht, nicht die Anschrift aus dem Exposé.
4. Erfassen Sie Kaufpreis, Zahlungsempfänger, Fälligkeitsvoraussetzungen und den vereinbarten Übergabestichtag.
5. Halten Sie fest, welche Rechte in Abteilung II übernommen werden und welche Belastungen aus Abteilung III zu löschen sind.

Jeden Termin mit Verantwortlichem und Vorlauf terminieren

6. Ziehen Sie jede Frist aus der Urkunde und aus dem Vollzugsweg: Vormerkung, Negativattest, Verwalterzustimmung, Fälligkeitsmitteilung, Zahlungsfrist, Grunderwerbsteuerbescheid, Unbedenklichkeitsbescheinigung, Übergabe und Umschreibung. Weisen Sie jeder einen namentlich benannten Verantwortlichen zu [4] [5] [6].
7. Lassen Sie die Erinnerung vor der Frist auslösen, nicht am Fristtag. Eine Zahlungsfrist von vierzehn Tagen braucht eine Woche Vorlauf, wenn Darlehensmittel abgerufen werden müssen.
8. Terminieren Sie die Übergabe getrennt von der Umschreibung und hängen Sie Zählerstände, Versicherungswechsel und Schlüsselübergabe an diesen Termin.
9. Setzen Sie eine Erinnerung für alles, was den Vollzug überdauert: die fünfjährige Verjährung von Mängelansprüchen bei Bauwerken, Zusagen des Verkäufers, die Zehnjahresfrist des privaten Veräußerungsgeschäfts [1].

In festem Rhythmus prüfen

10. Ziehen Sie nach jedem Nachtrag die Termine erneut, und prüfen Sie, ob der Nachtrag beurkundet werden musste [1].
11. Bestätigen Sie vor der Zahlung, dass die Fälligkeitsmitteilung vorliegt und ihre Voraussetzungen tatsächlich erfüllt sind.
12. Prüfen Sie nach der Umschreibung den Grundbuchauszug daraufhin, dass die zu löschenden Rechte tatsächlich gelöscht sind, und legen Sie den neuen Auszug zur Akte.
13. Prüfen Sie vierteljährlich das Portfolio auf Miet-, Verwalter- und Wartungsverträge, bei denen eine Verlängerung, eine Indexanpassung oder eine Kündigungsfrist bevorsteht, und stellen Sie sicher, dass jeder noch einen namentlich benannten Verantwortlichen hat.

Das meiste davon scheitert aus einem banalen Grund: Die Fristen stecken in PDFs, und die Nachverfolgung liegt in einer Tabelle, an deren Pflege jemand denken muss. Contracko schließt diese Lücke, indem es den Vertrag liest und Parteien, Termine, Beträge und Pflichten in strukturierte Felder überführt und anschließend wiederkehrende Erinnerungen mit benannten Empfängern auf diese Termine setzt, mit Kalendersynchronisierung, damit die Termine dort erscheinen, wo gearbeitet wird. Die KI-Prüfung legt die Pflichten und ungünstigen Klauseln offen, die beim ersten Lesen leicht übersehen werden, und Clara beantwortet Fragen über das gesamte Portfolio, ohne dass jedes Dokument geöffnet werden muss. Das Unterzeichnen ist ebenfalls eingebaut, sodass ein Vertrag zur Signatur versandt und danach am selben Ort verwaltet werden kann.

Wenn Sie Immobilienverträge für mehr als eine Handvoll Objekte nachhalten, zeigt die Funktionsübersicht, wie das zusammenspielt, und Sie können eine kostenlose Testphase starten und einen laufenden Vertrag laden, um zu sehen, was ausgelesen wird.

Quellen

[1] Bürgerliches Gesetzbuch, insbesondere §§ 126a, 311b, 438, 444, 446, 448, 550, 566, 656a bis 656d, 873, 883 und 925 (Beurkundungspflicht beim Grundstückskauf, Auflassung und Eintragung, Vormerkung, Gefahrübergang, Kostentragung, Schriftform bei Mietverträgen, elektronische Form und Maklerprovision). gesetze-im-internet.de/bgb

[2] Beurkundungsgesetz, § 17 (Prüfungs- und Belehrungspflichten des Notars sowie die Zwei-Wochen-Frist für die Überlassung des Entwurfs bei Verbraucherbeteiligung). gesetze-im-internet.de/beurkg

[3] Grundbuchordnung, insbesondere §§ 19, 20 und 29 (Eintragungsbewilligung, Auflassungsnachweis und die Form der beim Grundbuchamt einzureichenden Erklärungen und Vollmachten). gesetze-im-internet.de/gbo

[4] Grunderwerbsteuergesetz, insbesondere §§ 11, 13, 18 und 22 (Steuersatz und Länderöffnung, Steuerschuldner, Anzeigepflicht des Notars und die Unbedenklichkeitsbescheinigung als Voraussetzung der Eigentumsumschreibung). gesetze-im-internet.de/grestg_1983

[5] Baugesetzbuch, §§ 24 bis 28 (allgemeines und besonderes Vorkaufsrecht der Gemeinde, Verfahren und das für das Grundbuchamt erforderliche Zeugnis über die Nichtausübung). gesetze-im-internet.de/bbaug

[6] Wohnungseigentumsgesetz, insbesondere §§ 8, 12, 19 und 24 (Teilungserklärung, Zustimmungserfordernis bei Veräußerung, Verwaltung sowie Versammlungsprotokolle und Beschluss-Sammlung). gesetze-im-internet.de/woeigg

[7] Bundesnotarkammer, Verbraucherinformationen zum Immobilienkauf (Ablauf der Beurkundung, Aufgaben des Notars, Vormerkung, Fälligkeitsmitteilung und Eigentumsumschreibung). notar.de/themen/immobilie

[8] Geldwäschegesetz, insbesondere §§ 10 und 16a (Identifizierung der Beteiligten und des wirtschaftlich Berechtigten sowie das Verbot der Barzahlung des Kaufpreises bei Immobilienerwerb). gesetze-im-internet.de/gwg_2017

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