Contratto di sublocazione: cos'è e chi risponde

Un contratto di sublocazione è il contratto con cui un conduttore concede in godimento a un terzo tutto o parte dell'immobile che ha in locazione. Il suo contratto con il locatore resta in vigore. Giulia, infermiera a Bologna, è conduttrice di un bilocale in cui abita. Parte per tre mesi per lavoro e vuole sublocare l'intero appartamento a uno studente, da giugno ad agosto. In Italia, per un immobile urbano ad uso di abitazione, non può sublocarlo totalmente senza il consenso del locatore (art. 2 della legge n. 392 del 1978) [2]. Anche con il consenso, il suo contratto di locazione continua. In Italia il conduttore deve dare il corrispettivo nei termini convenuti (art. 1587 del Codice civile) [1].

Una sublocazione aggiunge un secondo contratto sotto il primo, senza trasferire gli obblighi del conduttore. Questa guida tratta la sublocazione in Italia secondo il Codice civile e la legge 27 luglio 1978, n. 392. Si tratta di informazioni generali, non di una consulenza legale. Le regole statunitensi della versione inglese non valgono in Italia. Conta anche il testo del Suo contratto di locazione.

Il vocabolario è semplice, una volta chiara la struttura:

• Contratto di locazione principale. Il contratto originario tra locatore e conduttore.
• Sublocatore. Il conduttore originario, che diventa a sua volta locatore di un'altra persona.
• Subconduttore. La persona che occupa l'immobile in base al contratto di sublocazione.

In Italia il Codice civile distingue due operazioni: sublocare la cosa e cedere il contratto (art. 1594) [1]. La sublocazione non è una cessione del contratto. La differenza decide a chi il locatore può chiedere il denaro. Ne parliamo più avanti.

Per un quadro del contratto principale, parta dalla nostra guida su che cos'è un contratto di locazione (in inglese). Questo articolo tratta il livello sottostante.

Contratto di sublocazione: scopo e usi

Una sublocazione risolve un problema di tempi. Il conduttore deve assentarsi per un periodo, o vuole dividere il canone, ma la locazione non è finita. In Italia la regola applicabile dipende dal tipo di immobile [1] [2] [4]:

• Immobili urbani ad uso di abitazione. In Italia il conduttore non può sublocare totalmente l'immobile senza il consenso del locatore (art. 2 della legge n. 392 del 1978) [2]. Salvo patto contrario, può invece sublocarlo parzialmente in Italia [2]. In Italia deve prima darne comunicazione al locatore con lettera raccomandata [2]. In Italia la lettera indica la persona del subconduttore, la durata del contratto e i vani sublocati [2]. In Italia l'articolo 2 si trova nel capo sulle locazioni di immobili urbani adibiti ad uso di abitazione [4]. La legge n. 431 del 1998 ha abrogato in Italia altri articoli della legge del 1978, ma non l'articolo 2 (art. 14) [3].
• Immobili urbani ad uso diverso dall'abitazione. In Italia il conduttore può sublocare l'immobile anche senza il consenso del locatore, purché ceda o loci insieme l'azienda (art. 36 della legge n. 392 del 1978) [2]. In Italia deve darne comunicazione al locatore con lettera raccomandata con avviso di ricevimento [2]. In Italia il locatore può opporsi per gravi motivi entro trenta giorni dal ricevimento [2]. L'articolo 36 non regola in Italia la sublocazione senza l'azienda [2]. In quel caso verifichi il contratto e la regola generale del Codice civile.
• Regola generale del Codice civile. In Italia il conduttore, salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli (art. 1594) [1]. Per una cosa mobile, in Italia la sublocazione deve essere autorizzata dal locatore o consentita dagli usi [1].

Gli usi più comuni sono questi:

• Assenza temporanea. Un incarico di lavoro, un semestre all'estero o un lungo soggiorno in famiglia.
• Canone condiviso. Un coinquilino paga il sublocatore, non il locatore.
• Ridimensionamento di un'impresa. Un'azienda ha in locazione più uffici o magazzini del necessario e subloca l'eccedenza a un'altra società. La versione commerciale segue la stessa struttura: un contratto principale, un sublocatore e un subconduttore. Le nostre guide sul contratto di locazione commerciale e sul contratto di locazione di un magazzino (in inglese) descrivono le clausole del contratto principale che di solito la regolano.
• Transizione prima di un trasloco. Un conduttore deve trasferirsi prima della scadenza, ma non vuole sciogliere il contratto.

La sublocazione è lo strumento giusto quando il conduttore vuole conservare il contratto, o almeno poter tornare. Se se ne va per sempre, una cessione del contratto o un recesso possono essere più adatti.

Sublocazione o cessione del contratto

Le due si confondono facilmente, perché in entrambi i casi entra una nuova persona nell'immobile. La differenza sta in chi è obbligato verso il locatore.

	Sublocazione	Cessione del contratto
Che cosa si trasferisce	Il godimento di tutto o parte dell'immobile, spesso per un periodo limitato	La posizione di conduttore nel contratto
A chi paga il nuovo occupante	Al sublocatore	Al locatore
Consenso del locatore per un'abitazione in Italia	Necessario per la sublocazione totale; per quella parziale basta la comunicazione, salvo patto contrario (art. 2)	Necessario (art. 2)
Il conduttore originario resta obbligato?	Sì, il suo contratto continua	Dipende da come è regolata la cessione

Nella sublocazione il contratto principale non cambia titolare. In Italia il sublocatore resta quindi tenuto a dare il corrispettivo nei termini convenuti (art. 1587 del Codice civile) [1].

Per la cessione, in Italia la legge n. 392 del 1978 vieta di cedere ad altri il contratto di un'abitazione senza il consenso del locatore (art. 2) [2]. In via generale, anche l'articolo 1594 del Codice civile esclude in Italia la cessione senza il consenso del locatore [1]. Per gli immobili ad uso diverso, in Italia la cessione insieme all'azienda è possibile anche senza consenso (art. 36) [2]. In Italia, in quel caso, il locatore che non ha liberato il cedente può agire contro di lui qualora il cessionario non adempia (art. 36) [2]. Se cede il contratto in Italia, faccia quindi mettere per iscritto se il locatore La libera.

Contratto di sublocazione: le parti

Tre parti hanno un interesse in ogni sublocazione, anche se solo due la firmano.

Il locatore. Non è parte del contratto di sublocazione, ma decide se può avvenire. Per la sublocazione totale di un'abitazione, in Italia serve il suo consenso (art. 2 della legge n. 392 del 1978) [2]. In Italia l'articolo 2 non fissa la forma del consenso, né un termine di risposta [2]. Il contratto principale, e il diritto al canone, restano tra locatore e conduttore.

Il sublocatore (conduttore originario). Questa parte ha due serie di obblighi insieme. Verso il locatore, deve tutto ciò che prevede il contratto principale. Verso il subconduttore, deve ciò che promette la sublocazione. In Italia il conduttore è responsabile della perdita e del deterioramento causati da persone che ha ammesso, anche temporaneamente, all'uso o al godimento della cosa (art. 1588 del Codice civile) [1].

Il subconduttore. Ottiene il diritto di occupare l'immobile alle condizioni della sublocazione. I suoi diritti dipendono dal contratto principale. In Italia la nullità o la risoluzione del contratto di locazione ha effetto anche nei confronti del subconduttore (art. 1595 del Codice civile) [1]. In Italia restano salve le sue ragioni verso il sublocatore [1]. Sempre in Italia, la sentenza pronunciata tra locatore e conduttore ha effetto anche contro di lui [1].

In Italia il Codice civile crea anche un legame diretto tra locatore e subconduttore (art. 1595) [1]. In Italia il locatore ha azione diretta contro il subconduttore per esigere il prezzo della sublocazione ancora dovuto al momento della domanda giudiziale [1]. In Italia può anche costringerlo ad adempiere le altre obbligazioni del contratto di sublocazione [1]. Tutto ciò vale in Italia senza pregiudizio dei diritti del locatore verso il conduttore [1]. In Italia il subconduttore non può opporgli pagamenti anticipati, salvo che siano stati fatti secondo gli usi locali [1].

Anche altre persone possono avere voce in capitolo. Se il contratto principale ha più conduttori, ottenga l'accordo di ciascuno. Se un garante assiste il contratto principale, informi anche lui.

Contratto di sublocazione: clausole principali

Un buon contratto di sublocazione risponde a ogni domanda su cui sublocatore e subconduttore potrebbero poi litigare. Deve anche restare coerente con il contratto principale. In Italia gli articoli letti per questa guida non impongono una forma al contratto di sublocazione [1] [2]. Lo stipuli comunque per iscritto.

Le clausole qui sotto sono le più importanti. Per il significato del termine, consulti la nostra voce di glossario sulla clausola.

Parti e immobile. Indichi sublocatore, subconduttore e locatore. Descriva con precisione che cosa è sublocato: l'intero appartamento, una stanza o una parte delimitata di un ufficio. Elenchi arredi, posto auto e cantina inclusi.

Rinvio al contratto principale. Indichi che la sublocazione è soggetta al contratto principale e ne alleghi una copia. Così il subconduttore conosce le regole su rumore, animali, lavori e uso consentito.

Consenso o comunicazione al locatore. Indichi se serve il consenso del locatore e se è stato dato. Alleghi il consenso scritto. Per una sublocazione parziale di un'abitazione, in Italia alleghi copia della raccomandata inviata al locatore (art. 2) [2]. Per un immobile ad uso diverso sublocato insieme all'azienda, in Italia alleghi la raccomandata con avviso di ricevimento (art. 36) [2].

Durata. Fissi una data di inizio e una di fine. Faccia terminare la sublocazione non oltre il contratto principale. Per una sublocazione parziale di un'abitazione, in Italia la durata va indicata nella comunicazione al locatore (art. 2) [2]. Per alcuni immobili ad uso diverso, in Italia la durata delle sublocazioni non può essere inferiore a sei anni (art. 27) [2]. Lo stesso articolo ammette in Italia una locazione più breve se l'attività ha, per sua natura, carattere transitorio [2].

Canone e pagamento. Fissi importo, scadenza, modalità di pagamento e penali di ritardo. Gli articoli letti per questa guida non fissano in Italia un tetto al canone di sublocazione [1] [2]. Controlli comunque il contratto principale.

Deposito cauzionale. Fissi l'importo, chi lo trattiene, che cosa copre e quando viene restituito. Il deposito del sublocatore presso il locatore resta distinto.

Utenze e servizi. Attribuisca ogni voce: luce, gas, acqua, rifiuti, internet e spese condominiali.

Uso e comportamento. Limiti l'uso a quanto consente il contratto principale. In Italia il conduttore deve servirsi della cosa per l'uso determinato nel contratto, con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1587 del Codice civile) [1]. Vieti ogni ulteriore sublocazione o cessione senza l'accordo del sublocatore e del locatore.

Stato dell'immobile. Preveda un verbale di consegna con foto. È quello che risolve le liti sul deposito.

Inadempimento e recesso. Stabilisca che cosa succede se il subconduttore non paga o viola una regola, e il preavviso di ciascuna parte per uscire prima.

Il nostro modello di contratto di sublocazione riprende queste sezioni in ordine, dai dati del contratto principale e del consenso fino a deposito, utenze e recesso.

Date ed eventi del ciclo di vita

Una sublocazione vive dentro il calendario di un altro contratto. Le sue date sono quindi più fragili di quelle di una locazione normale, perché corrono due orologi.

Richiesta di consenso o comunicazione. Il consenso, o la comunicazione, viene prima dell'ingresso. Per la sublocazione totale di un'abitazione, in Italia l'articolo 2 non fissa né una forma per la richiesta né un termine di risposta [2]. In Italia l'articolo 2 non dice neppure che il silenzio del locatore vale consenso [2]. Per la sublocazione parziale, in Italia la raccomandata va inviata prima della sublocazione (art. 2) [2]. Annoti la data di invio.

Termine di opposizione per gli immobili ad uso diverso. In Italia il locatore può opporsi per gravi motivi entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione (art. 36 della legge n. 392 del 1978) [2]. Calcoli la scadenza dalla data di ricevimento indicata sull'avviso di ricevimento.

Che cosa significa un rifiuto. In Italia, senza il consenso del locatore, il conduttore di un'abitazione non può sublocarla totalmente (art. 2) [2]. In Italia l'articolo 2 non prevede un rimedio contro il rifiuto [2]. Per gli immobili ad uso diverso, in Italia l'opposizione deve fondarsi su gravi motivi (art. 36) [2]. L'articolo 36 non dice in Italia che cosa accade dopo l'opposizione [2].

Inizio e ingresso. Faccia partire la sublocazione solo dopo il consenso, o dopo la comunicazione richiesta. Compili il verbale di consegna il primo giorno.

Date di pagamento. Ora contano due scadenze. Il pagamento del subconduttore dovrebbe arrivare prima che il sublocatore paghi il locatore. Qualche giorno di margine evita un ritardo in attesa del subconduttore.

Fine della sublocazione e fine del contratto principale. Faccia terminare la sublocazione entro la fine del contratto principale. Rinnovo e disdetta del contratto principale restano compito del sublocatore. La nostra voce di glossario sul rinnovo del contratto spiega come rinnovo e preavviso si collegano.

Cessazione anticipata del contratto principale. In Italia la nullità o la risoluzione della locazione ha effetto anche verso il subconduttore (art. 1595 del Codice civile) [1]. Per la semplice scadenza, gli articoli letti per questa guida non contengono in Italia una regola specifica [1] [2].

Durata. Gli articoli letti per questa guida non fissano in Italia una durata massima della sublocazione [1] [2]. Per alcuni immobili ad uso diverso, in Italia l'articolo 27 fissa invece durate minime anche per le sublocazioni [2]. Verifichi questo punto prima di fissare un termine breve.

Uscita e restituzione del deposito. Confronti l'immobile con il verbale di consegna, regoli le trattenute per iscritto e restituisca il deposito alla data concordata.

Rischi ed errori frequenti

La maggior parte delle liti sulla sublocazione nasce da pochi errori. Ognuno si evita con un contratto scritto e un calendario.

Sublocare senza il consenso richiesto. È il rischio principale. In Italia l'articolo 2 della legge n. 392 del 1978 non indica una sanzione specifica [2]. Per il locatore restano in Italia le regole generali del Codice civile sull'inadempimento [1]. Nei contratti con prestazioni corrispettive, in Italia la parte fedele può chiedere l'adempimento o la risoluzione, salvo il risarcimento del danno (art. 1453) [1]. In Italia il contratto non si può risolvere se l'inadempimento ha scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra parte (art. 1455) [1].

Credere che il subconduttore si accolli la responsabilità. Non è così. In Italia il conduttore resta tenuto a dare il corrispettivo nei termini convenuti (art. 1587 del Codice civile) [1]. In Italia risponde anche della perdita e del deterioramento causati dalle persone che ha ammesso all'uso della cosa (art. 1588) [1]. Se il subconduttore non paga o danneggia l'immobile, il locatore si rivolge al sublocatore. Questi deve poi agire contro il subconduttore in base alla sublocazione.

Promettere più di quanto consente il contratto principale. Una durata più lunga, un animale o un uso professionale vietato dal contratto principale mettono il sublocatore in difetto. In Italia la nullità o la risoluzione della locazione principale ha effetto anche verso il subconduttore (art. 1595) [1].

Nessun contratto scritto. Gli accordi verbali lasciano canone, deposito e data di fine aperti alla discussione. Per la sublocazione parziale di un'abitazione, in Italia la comunicazione al locatore deve comunque avvenire con lettera raccomandata (art. 2) [2].

Pagamenti anticipati del subconduttore. In Italia il subconduttore non può opporre al locatore pagamenti anticipati, salvo che siano stati fatti secondo gli usi locali (art. 1595) [1]. Eviti quindi di incassare molti mesi in anticipo.

Dimenticare le date del contratto principale. Un sublocatore assente può perdere un termine di disdetta o un aggiornamento del canone previsti dal contratto principale. La sublocazione non sospende questi obblighi.

Trascurare la comunicazione per una stanza. Per una sublocazione parziale di un'abitazione, in Italia la raccomandata deve indicare subconduttore, durata e vani sublocati (art. 2) [2]. Controlli che la lettera contenga tutti e tre gli elementi prima di spedirla.

Per un quadro più ampio su come individuare e ordinare questi rischi, consulti la nostra voce di glossario sulla gestione dei rischi contrattuali. Se ha già una bozza di sublocazione, un rapido passaggio con uno strumento di analisi del contratto può far emergere le clausole mancanti prima della firma.

Lista di controllo per la gestione dei contratti

Tratti una sublocazione come due contratti collegati, non come uno solo. Archivi insieme contratto principale, sublocazione e consenso o comunicazione al locatore, così chi apre un documento trova gli altri. La nostra guida per creare un archivio dei contratti spiega come organizzarlo.

Da registrare alla firma:

• Nomi e recapiti di locatore, sublocatore, subconduttore ed eventuale garante
• Gli spazi esatti sublocati, e ciò che è escluso
• Data di inizio, data di fine, canone, rinnovo e disdetta del contratto principale
• Data di inizio, data di fine, canone, scadenza e modalità di pagamento della sublocazione
• Chi trattiene ciascun deposito, e il relativo importo
• Il consenso scritto del locatore o la raccomandata inviata, con la data
• La ripartizione delle utenze per voce
• I diritti di recesso anticipato e i preavvisi di entrambi i contratti

Da mettere in calendario:

• La data di invio della comunicazione, o il termine di trenta giorni per gli immobili ad uso diverso
• Le scadenze mensili dei due canoni, con un margine tra le due
• La data di fine della sublocazione, con un promemoria 30-60 giorni prima
• Le date di rinnovo e disdetta del contratto principale
• La data di fine del contratto principale, che delimita la sublocazione
• La data di restituzione del deposito dopo l'uscita

Da rivedere con regolarità:

• Ogni mese: verificare che il canone del subconduttore sia arrivato prima della scadenza del contratto principale
• Ogni trimestre: verificare che utenze e spese comuni siano saldate
• Prima di ogni rinnovo o modifica del contratto principale: verificare l'effetto sulla sublocazione
• Alla fine della sublocazione: fare il verbale di riconsegna e chiudere il deposito

Per un solo appartamento non serve un software. Bastano una cartella condivisa e un calendario. Quando un'impresa gestisce più uffici o magazzini sublocati, le date si moltiplicano in fretta. Contracko può conservare i contratti collegati in un unico posto e usare l'intelligenza artificiale (IA) per estrarne le date chiave. Può anche impostare più promemoria per contratto, che possono ripetersi quando un contratto si rinnova. Può sincronizzare le date dei contratti con Google Calendar, Apple Calendar o Outlook [5]. La nostra documentazione spiega come funzionano le date dei contratti e i rinnovi automatici. La guida alle buone pratiche di gestione dei contratti descrive le abitudini che evitano il disallineamento tra contratti collegati. Può provare Contracko con una prova gratuita e consultare i piani attuali nella pagina dei prezzi.

Fonti

[1] Istituto Poligrafico e Zecca dello Stato, Normattiva, Codice civile, articoli 1453, 1455, 1587, 1588, 1594 e 1595 (facoltà di sublocare, obblighi del conduttore, rapporti tra locatore e subconduttore, risoluzione per inadempimento). normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:regio.decreto:1942-03-16;262

[2] Istituto Poligrafico e Zecca dello Stato, Normattiva, Legge 27 luglio 1978, n. 392, articoli 2, 27 e 36 (sublocazione di abitazioni e di immobili ad uso diverso, comunicazione, opposizione, durata minima). normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:legge:1978-07-27;392

[3] Istituto Poligrafico e Zecca dello Stato, Normattiva, Legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 14 (articoli abrogati della legge n. 392 del 1978). normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:legge:1998-12-09;431~art14

[4] Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana, Legge 27 luglio 1978, n. 392, indice dell'atto (capi sulle abitazioni e sugli immobili ad uso diverso). gazzettaufficiale.it/eli/id/1978/07/29/078U0392/sg

[5] Contracko, Features (archivio dei contratti, estrazione delle date con IA, promemoria ricorrenti e sincronizzazione del calendario). contracko.com/features

Le immagini di questo articolo sono state generate con l'aiuto dell'IA.