Contrato de subarrendamento: o que é e quem responde

Um contrato de subarrendamento é o contrato pelo qual um arrendatário arrenda a outra pessoa, no todo ou em parte, o imóvel que tem arrendado. O seu próprio contrato com o senhorio mantém-se em vigor. Marta, enfermeira no Porto, é arrendatária de um apartamento de dois quartos. Vai trabalhar três meses para Faro e quer subarrendar o apartamento a um estudante, de junho a agosto. Em Portugal, salvo se a lei o permitir, não pode fazê-lo sem autorização do senhorio (artigo 1038.º, alínea f), do Código Civil) [1]. Em Portugal, essa autorização deve ser dada por escrito (artigo 1088.º) [2]. Mesmo autorizada, Marta continua obrigada, em Portugal, a pagar a renda ao senhorio (artigo 1038.º, alínea a)) [1].

O subarrendamento acrescenta um segundo contrato por baixo do primeiro, sem transferir as obrigações do arrendatário. Este guia trata do subarrendamento em Portugal, ao abrigo do Código Civil (Decreto-Lei n.º 47344/66, na versão atualizada). Trata-se de informação geral e não de aconselhamento jurídico. As regras dos Estados Unidos da versão inglesa não se aplicam em Portugal. Conta também a redação do seu contrato de arrendamento.

O vocabulário é simples, depois de perceber a estrutura:

• Contrato de arrendamento principal. O contrato original entre o senhorio e o arrendatário.
• Sublocador. O arrendatário original, que passa também a senhorio de outra pessoa.
• Subarrendatário. A pessoa que ocupa o imóvel ao abrigo do subarrendamento.

Em Portugal, o Código Civil define a sublocação como a locação que o locador celebra com base no direito de locatário que lhe advém de um contrato anterior (artigo 1060.º) [1]. No arrendamento de prédios urbanos, a lei chama-lhe subarrendamento (artigos 1088.º a 1090.º) [2]. O subarrendamento não é uma cessão da posição do arrendatário. Essa diferença decide a quem o senhorio pode exigir o dinheiro. Voltamos a este ponto mais abaixo.

Para uma visão geral do contrato principal, comece pelo nosso guia sobre o que é um contrato de arrendamento (em inglês). Este artigo trata do nível que fica por baixo dele.

Contrato de subarrendamento: finalidade e utilizações

Um subarrendamento resolve um problema de calendário. O arrendatário precisa de se ausentar durante algum tempo, ou quer ajuda com a renda, mas o contrato ainda não terminou.

As utilizações mais comuns são estas:

• Ausência temporária. Uma colocação profissional, um semestre no estrangeiro ou uma longa estadia com a família.
• Renda partilhada. Um subarrendatário paga ao arrendatário, e não ao senhorio. Em Portugal, nos arrendamentos para habitação, podem ainda residir no prédio até três hóspedes, salvo cláusula em contrário (artigo 1093.º) [2]. Em Portugal, hóspedes são as pessoas a quem o arrendatário proporciona habitação e presta habitualmente serviços relacionados com esta, ou fornece alimentos, mediante retribuição [2].
• Redução de espaço de uma empresa. Uma empresa arrendou mais escritórios ou armazéns do que precisa e subarrenda o excedente a outra empresa. A versão comercial segue a mesma estrutura: contrato principal, sublocador e subarrendatário. Os nossos guias sobre o contrato de arrendamento comercial e o contrato de arrendamento de armazém (ambos em inglês) descrevem as cláusulas do contrato principal que normalmente o regem.
• Transição antes de uma mudança. O arrendatário tem de mudar de casa antes do fim do prazo, mas não quer pôr fim ao contrato.

Em Portugal, as regras do subarrendamento (artigos 1088.º a 1090.º) estão numa subsecção própria da secção sobre arrendamento de prédios urbanos [2]. Em Portugal, essa secção aplica-se ao arrendamento, total ou parcial, de prédios urbanos (artigo 1064.º) [1]. As disposições especiais para habitação e para fins não habitacionais vêm depois, em subsecções separadas [2] [3]. Em Portugal, as regras do subarrendamento valem, assim, para os dois tipos de arrendamento [1] [2]. Para os espaços não habitacionais, a lei portuguesa prevê um caso especial. Em Portugal, a transferência temporária e onerosa de um estabelecimento instalado em local arrendado não carece de autorização do senhorio (artigo 1109.º, n.º 2) [3]. Em Portugal, deve porém ser-lhe comunicada no prazo de um mês [3].

O subarrendamento é a ferramenta certa quando o arrendatário quer manter o contrato, ou pelo menos poder voltar. Se quer sair de vez, uma cessão da posição contratual ou a cessação do contrato podem servir melhor.

Subarrendamento ou cessão da posição do arrendatário

Os dois confundem-se com facilidade, porque em ambos entra uma pessoa nova no imóvel. A diferença está em quem fica obrigado perante o senhorio.

	Subarrendamento	Cessão da posição do arrendatário
O que se transfere	O gozo de todo ou parte do imóvel, muitas vezes por um período limitado	A posição contratual do arrendatário
A quem paga o novo ocupante	Ao sublocador	Ao senhorio
Consentimento do senhorio em Portugal	Autorização escrita, salvo se a lei o permitir (artigos 1038.º e 1088.º)	Consentimento do senhorio (artigo 424.º), com exceções como o trespasse (artigo 1112.º)
O arrendatário original continua obrigado?	Sim, o seu contrato mantém-se	A posição passa para o cessionário; confirme por escrito o que fica a cargo do cedente

No subarrendamento, o contrato principal não muda de titular. Em Portugal, o sublocador continua, por isso, obrigado a pagar a renda (artigo 1038.º, alínea a)) [1].

Na cessão, em Portugal, a cessão da posição do locatário segue o regime geral dos artigos 424.º e seguintes do Código Civil (artigo 1059.º, n.º 2) [1]. Em Portugal, esse regime exige que o outro contraente consinta na transmissão, antes ou depois da celebração do contrato (artigo 424.º, n.º 1) [1]. Em Portugal, se o consentimento for anterior, a cessão só produz efeitos a partir da sua notificação ou reconhecimento (artigo 424.º, n.º 2) [1].

Nos espaços não habitacionais, em Portugal, a posição do arrendatário pode transmitir-se sem autorização do senhorio no caso de trespasse de estabelecimento comercial ou industrial (artigo 1112.º) [3]. Em Portugal, essa transmissão deve ser celebrada por escrito e comunicada ao senhorio [3]. Em Portugal, o senhorio tem direito de preferência no trespasse por venda ou dação em cumprimento, salvo convenção em contrário [3]. Os artigos lidos para este guia não dizem que o cedente continua a responder pelas rendas após a cessão [1] [3]. Se ceder o contrato em Portugal, peça, por isso, que o acordo com o senhorio diga por escrito se fica liberado.

Contrato de subarrendamento: as partes

Três partes têm interesse em cada subarrendamento, embora só duas o assinem.

O senhorio. Não é parte no contrato de subarrendamento, mas decide se este pode existir. Em Portugal, a autorização para subarrendar deve ser dada por escrito (artigo 1088.º, n.º 1) [2]. Em Portugal, o subarrendamento não autorizado considera-se, todavia, ratificado se o senhorio reconhecer o subarrendatário como tal (artigo 1088.º, n.º 2) [2]. Os artigos lidos não fixam um prazo de resposta nem critérios para a recusa [1] [2].

O sublocador (arrendatário original). Esta parte tem dois conjuntos de obrigações ao mesmo tempo. Perante o senhorio, deve tudo o que o contrato principal prevê. Perante o subarrendatário, deve o que o subarrendamento promete. Em Portugal, o locatário responde pela perda ou deterioração da coisa, salvo se resultarem de causa que não seja imputável nem a ele nem a terceiro a quem tenha permitido a sua utilização (artigo 1044.º) [1].

O subarrendatário. Recebe o direito de ocupar o imóvel nas condições do subarrendamento. Os seus direitos dependem do contrato principal. Em Portugal, o subarrendamento caduca com a extinção, por qualquer causa, do contrato de arrendamento (artigo 1089.º) [2]. Em Portugal, o sublocador responde perante o subarrendatário quando o motivo da extinção lhe seja imputável [2].

Em Portugal, a lei cria também uma ligação direta entre senhorio e subarrendatário. Em Portugal, se o arrendatário e o subarrendatário estiverem ambos em mora, o senhorio pode exigir do subarrendatário o que este dever, até ao montante do seu próprio crédito (artigo 1063.º) [1]. Em Portugal, sendo total o subarrendamento, o senhorio pode substituir-se ao arrendatário, mediante notificação judicial (artigo 1090.º, n.º 1) [2]. Em Portugal, o arrendamento original considera-se então resolvido e o subarrendatário passa a arrendatário direto [2]. Em Portugal, se o senhorio receber renda do subarrendatário e lhe passar recibo depois da extinção do arrendamento, o subarrendatário é havido como arrendatário direto (artigo 1090.º, n.º 2) [2].

Outras pessoas podem ter uma palavra a dizer. Se o contrato principal tiver vários arrendatários, obtenha o acordo de todos. Se houver um fiador no contrato principal, informe-o também, porque tem interesse direto em quem ocupa o imóvel.

Contrato de subarrendamento: cláusulas essenciais

Um bom contrato de subarrendamento responde a todas as perguntas sobre as quais sublocador e subarrendatário possam vir a discordar. Deve também ser coerente com o contrato principal.

As cláusulas abaixo são as que mais pesam. Para o significado do termo, consulte a nossa entrada de glossário sobre cláusula.

Partes e imóvel. Identifique o sublocador, o subarrendatário e o senhorio. Descreva com rigor o que é subarrendado: o apartamento inteiro, um quarto ou uma área delimitada de um escritório. Liste o mobiliário, o lugar de estacionamento e a arrecadação incluídos.

Remissão para o contrato principal. Indique que o subarrendamento está sujeito ao contrato principal e anexe uma cópia. É assim que o subarrendatário conhece as regras sobre ruído, animais, obras e uso permitido.

Autorização do senhorio. Indique que a autorização foi dada e anexe-a. Em Portugal, essa autorização deve ser escrita (artigo 1088.º, n.º 1) [2]. Registe também a data em que comunicou o subarrendamento ao senhorio, se ele ainda não o tiver reconhecido.

Prazo. Fixe uma data de início e uma data de fim. Termine o subarrendamento antes ou na data de fim do contrato principal. Em Portugal, o subarrendamento caduca com a extinção do contrato de arrendamento, por qualquer causa (artigo 1089.º) [2].

Renda e pagamento. Fixe o montante, a data de vencimento, o meio de pagamento e as consequências do atraso. Em Portugal, o arrendatário não pode cobrar ao subarrendatário renda superior, ou proporcionalmente superior, à que deve pelo contrato principal, aumentada de 20% (artigo 1062.º) [1]. Em Portugal, este limite não se aplica se outra coisa tiver sido convencionada com o senhorio [1]. Num subarrendamento parcial, faça a conta proporcional à parte subarrendada.

Caução. Indique o montante, quem a guarda, o que pode cobrir e quando é devolvida. A caução do sublocador junto do senhorio é uma questão distinta e mantém-se.

Água, luz e serviços. Atribua cada despesa: eletricidade, gás, água, resíduos, internet e encargos de condomínio.

Uso e conduta. Limite o uso ao que o contrato principal permite. Em Portugal, o locatário não pode aplicar a coisa a fim diverso daquele a que se destina, nem fazer dela uma utilização imprudente (artigo 1038.º, alíneas c) e d)) [1]. Proíba novo subarrendamento ou cessão sem o acordo do sublocador e do senhorio.

Estado do imóvel e vistoria. Acorde uma lista de verificação de entrada, com fotografias. Em Portugal, quando não exista documento que descreva o estado da coisa na entrega, presume-se que foi entregue em bom estado (artigo 1043.º, n.º 2) [1]. É esse documento que resolve, mais tarde, os litígios sobre a caução.

Incumprimento e cessação. Indique o que acontece se o subarrendatário não pagar ou violar uma regra, e o pré-aviso que cada parte deve dar para sair mais cedo.

O nosso modelo de contrato de subarrendamento apresenta estas secções por ordem, desde os dados do contrato principal e da autorização até à caução, às despesas e à cessação.

Datas e eventos do ciclo de vida

Um subarrendamento decorre dentro do calendário de outro contrato. As suas datas são, por isso, mais frágeis do que as de um arrendamento normal, porque há dois relógios a contar.

Pedido de autorização. A autorização vem antes da entrada. Em Portugal, os artigos lidos não fixam uma forma para o pedido nem um prazo de resposta do senhorio [1] [2]. Em Portugal, também não dizem que o silêncio do senhorio vale como autorização [1] [2]. Em Portugal, o que a lei exige é que a autorização seja escrita (artigo 1088.º) [2]. Faça o pedido por escrito e guarde a resposta.

Comunicação ao senhorio. Em Portugal, o locatário deve comunicar ao locador, dentro de quinze dias, a cedência do gozo da coisa, quando permitida ou autorizada (artigo 1038.º, alínea g)) [1]. Em Portugal, a sublocação só produz efeitos em relação ao locador ou a terceiros a partir do seu reconhecimento pelo locador ou dessa comunicação (artigo 1061.º) [1]. O artigo não indica a partir de que data se contam os quinze dias. Por prudência, comunique na data de assinatura do subarrendamento. Nos espaços não habitacionais, em Portugal, a transferência temporária de um estabelecimento deve ser comunicada no prazo de um mês (artigo 1109.º, n.º 2) [3].

O que significa uma recusa. Em Portugal, sem autorização, e salvo se a lei o permitir, o arrendatário não pode subarrendar (artigo 1038.º, alínea f)) [1]. Os artigos lidos não preveem, em Portugal, um recurso contra a recusa do senhorio [1] [2]. Se o senhorio recusar, não subarrende e reavalie as alternativas, como a cessação do contrato.

Início e entrada. Comece o subarrendamento só depois de ter a autorização escrita. Preencha a lista de verificação de entrada no primeiro dia.

Datas de pagamento da renda. Passam a contar duas datas. O pagamento do subarrendatário ao sublocador deve chegar antes do pagamento do sublocador ao senhorio. Alguns dias de margem evitam que o sublocador pague atrasado à espera do subarrendatário.

Fim do subarrendamento e fim do contrato principal. Fixe o fim do subarrendamento antes ou na data de fim do contrato principal. Se o contrato principal se renovar ou tiver um prazo de oposição à renovação, esse prazo continua a ser do sublocador. A nossa entrada de glossário sobre a renovação de contrato explica como a renovação e o pré-aviso se relacionam.

Cessação antecipada do contrato principal. Em Portugal, o subarrendamento caduca com a extinção do contrato de arrendamento, por qualquer causa (artigo 1089.º) [2]. Em Portugal, fica ressalvada a responsabilidade do sublocador perante o subarrendatário, quando o motivo da extinção lhe seja imputável [2].

Limites de duração. Os artigos lidos não fixam, em Portugal, uma duração máxima do subarrendamento [1] [2]. O limite prático é o fim do contrato principal.

Saída e devolução da caução. Faça a vistoria com base na lista de verificação de entrada, acorde os descontos por escrito e devolva a caução na data combinada.

Riscos e erros frequentes

A maioria dos litígios sobre subarrendamento resulta de poucos erros. Todos se evitam com um contrato escrito e uma agenda.

Subarrendar sem autorização. É o risco principal. Em Portugal, a lei dá como fundamento de resolução pelo senhorio a cessão do gozo do prédio, total ou parcial, quando ilícita, inválida ou ineficaz perante o senhorio (artigo 1083.º, n.º 2, alínea e)) [2]. Em Portugal, o n.º 2 exige um incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento [2]. Em Portugal, essa resolução é decretada nos termos da lei de processo (artigo 1084.º, n.º 1) [2]. Em Portugal, deve ser efetivada no prazo de um ano a contar do conhecimento do facto (artigo 1085.º, n.º 1) [2]. Em Portugal, tratando-se de facto continuado ou duradouro, esse prazo não se completa antes de decorrido um ano da sua cessação [2].

Esquecer as exceções à resolução. Em Portugal, o senhorio não tem direito à resolução por violação das alíneas f) e g) do artigo 1038.º se tiver reconhecido o beneficiário da cedência como tal (artigo 1049.º) [1]. Em Portugal, no caso da alínea g), o mesmo acontece se a comunicação lhe tiver sido feita pelo beneficiário [1]. Não conte com estas exceções: peça a autorização escrita antes.

Pensar que o subarrendatário assume a responsabilidade. Não assume. Em Portugal, o arrendatário continua obrigado a pagar a renda (artigo 1038.º, alínea a)) [1]. Em Portugal, responde também pela perda ou deterioração causada por terceiro a quem tenha permitido a utilização da coisa (artigo 1044.º) [1]. Se o subarrendatário não pagar ou danificar o imóvel, o senhorio dirige-se ao sublocador. Este tem depois de agir contra o subarrendatário ao abrigo do subarrendamento.

Prometer mais do que o contrato principal permite. Um prazo mais longo, um animal ou um uso profissional proibido no contrato principal deixam o sublocador em incumprimento. Em Portugal, o uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina é também fundamento de resolução pelo senhorio (artigo 1083.º, n.º 2, alínea c)) [2].

Não ter contrato escrito. Os acordos verbais deixam a renda, a caução e a data de fim abertas à discussão. Em Portugal, o contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito (artigo 1069.º, n.º 1) [2]. Os artigos lidos não dizem expressamente se esta regra se aplica ao subarrendamento [1] [2]. Faça-o sempre por escrito.

Cobrar acima do limite legal. Em Portugal, a renda do subarrendamento não pode exceder em mais de 20% a renda devida pelo contrato principal, ou a parte proporcional, salvo convenção diferente com o senhorio (artigo 1062.º) [1]. Guarde o cálculo junto do contrato.

Esquecer as datas do contrato principal. Um sublocador ausente pode perder um prazo de oposição à renovação ou uma atualização de renda do contrato principal. O subarrendamento não suspende essas obrigações.

Para um enquadramento mais amplo sobre como identificar e ordenar estes riscos, consulte a nossa entrada sobre gestão de risco contratual. Se já tem uma minuta de subarrendamento, uma passagem rápida por uma ferramenta de análise de contratos pode revelar cláusulas em falta antes da assinatura.

Lista de verificação para a gestão de contratos

Trate um subarrendamento como dois contratos ligados, e não como um só. Arquive juntos o contrato principal, o subarrendamento e a autorização do senhorio, para que quem abra um encontre os outros. O nosso guia sobre como criar um repositório de contratos explica como organizar esse arquivo.

Registar na assinatura:

• Nomes e contactos do senhorio, do sublocador, do subarrendatário e de um eventual fiador
• O espaço exato subarrendado, e o que fica excluído
• Data de início, data de fim, renda e termos de renovação ou pré-aviso do contrato principal
• Data de início, data de fim, renda, vencimento e meio de pagamento do subarrendamento
• Quem guarda cada caução, e o respetivo montante
• A autorização escrita do senhorio, com a data
• A repartição das despesas por serviço
• Os direitos de cessação antecipada e os pré-avisos de ambos os contratos

Pôr na agenda:

• O prazo de quinze dias para comunicar o subarrendamento ao senhorio, ou de um mês para a transferência de um estabelecimento
• As datas mensais das duas rendas, com margem entre elas
• A data de fim do subarrendamento, com um lembrete 30 a 60 dias antes
• Os prazos de renovação e de pré-aviso do contrato principal
• A data de fim do contrato principal, que delimita o subarrendamento
• A data de devolução da caução após a saída

Rever com regularidade:

• Mensalmente: confirmar que a renda do subarrendatário chegou antes do vencimento da renda do contrato principal
• Trimestralmente: verificar se as despesas e os encargos comuns estão pagos
• Antes de qualquer renovação ou alteração do contrato principal: verificar o efeito no subarrendamento
• No fim do subarrendamento: fazer a vistoria de saída e encerrar a caução

Para um único apartamento, não precisa de software. Uma pasta partilhada e uma agenda chegam. Quando uma empresa gere vários escritórios ou armazéns subarrendados, as datas multiplicam-se depressa. A Contracko pode guardar os contratos relacionados num só lugar e usar inteligência artificial (IA) para extrair deles as datas-chave. Permite também definir vários lembretes por contrato, que se podem repetir quando um contrato é renovado. Pode ainda sincronizar as datas dos contratos com o Google Calendar, o Apple Calendar ou o Outlook [4]. A nossa documentação explica como funcionam as datas de contratos e as renovações automáticas. O guia de boas práticas de gestão de contratos descreve os hábitos que evitam que contratos ligados se desalinhem. Pode experimentar a Contracko com um período de avaliação gratuito e consultar os planos atuais na página de preços.

Fontes

[1] Procuradoria-Geral Regional de Lisboa (Ministério Público), Código Civil, artigos 424.º e 1038.º a 1064.º (cessão da posição contratual, obrigações do locatário, cedência do gozo, sublocação e limite da renda). pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?artigo_id=775A1060&nid=775&tabela=leis

[2] Procuradoria-Geral Regional de Lisboa (Ministério Público), Código Civil, artigos 1069.º e 1083.º a 1093.º (forma, resolução, subarrendamento e hóspedes). pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?artigo_id=775A1088&nid=775&tabela=leis

[3] Procuradoria-Geral Regional de Lisboa (Ministério Público), Código Civil, artigos 1108.º, 1109.º e 1112.º (arrendamento não habitacional, locação de estabelecimento e trespasse). pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?artigo_id=775A1109&nid=775&tabela=leis

[4] Contracko, Features (repositório de contratos, extração de datas com IA, lembretes recorrentes e sincronização de calendário). contracko.com/features

As imagens deste artigo foram geradas com a ajuda de IA.