Untermietvertrag: Was er ist und wer haftet

Ein Untermietvertrag ist ein Vertrag, mit dem ein Mieter seine gemietete Wohnung oder seine Räume ganz oder teilweise an einen Dritten weitervermietet. Sein eigener Mietvertrag mit dem Vermieter bleibt dabei bestehen. Ein Beispiel: Jana mietet eine Dreizimmerwohnung in Leipzig. Ab April vermietet sie ein möbliertes Zimmer an einen Studenten, um die Miete zu teilen. Der Untermietvertrag besteht zwischen Jana und dem Studenten. Janas Mietvertrag mit dem Vermieter läuft unverändert weiter. Zahlt der Student nicht, schuldet Jana dem Vermieter in Deutschland trotzdem die vereinbarte Miete [1].

Genau dieser Punkt wird oft übersehen. Eine Untervermietung legt einen zweiten Vertrag unter den ersten. Die Pflichten des Hauptmieters gehen nicht auf den Neuen über. Dieser Leitfaden behandelt die Untervermietung von Wohnraum und Geschäftsräumen in Deutschland nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Er ist eine allgemeine Information und keine Rechtsberatung. In den Vereinigten Staaten gelten andere Regeln. Auch der Wortlaut Ihres eigenen Mietvertrags zählt.

Die Begriffe sind einfach, sobald Sie die Struktur sehen:

• Hauptmietvertrag. Der ursprüngliche Mietvertrag zwischen Vermieter und Mieter.
• Hauptmieter (oder Untervermieter). Der ursprüngliche Mieter, der nun selbst an einen Dritten vermietet.
• Untermieter. Die Person, die aufgrund des Untermietvertrags einzieht.

Das BGB spricht in Deutschland von der Gebrauchsüberlassung an Dritte. Als wichtigsten Fall nennt es, die Mietsache „weiter zu vermieten“ (§ 540 BGB) [1]. Untermiete ist nicht dasselbe wie eine Vertragsübernahme. Dieser Unterschied entscheidet, an wen sich der Vermieter halten kann. Dazu unten mehr.

Wenn Sie zuerst den Hauptmietvertrag selbst verstehen möchten, lesen Sie unseren Leitfaden, was ein Mietvertrag ist (auf Englisch). Dieser Artikel behandelt die Ebene darunter.

Untermietvertrag: Zweck und Einsatz

Eine Untervermietung löst ein Zeitproblem. Der Mieter muss für eine Weile weg oder braucht Hilfe bei der Miete, aber der Mietvertrag läuft weiter. In Deutschland braucht der Mieter dafür die Erlaubnis des Vermieters. Ohne sie darf er den Gebrauch der Mietsache keinem Dritten überlassen, insbesondere nicht weitervermieten (§ 540 Absatz 1 BGB) [1]. Diese Vorschrift steht im deutschen BGB bei den allgemeinen Vorschriften für alle Mietverhältnisse. Sie gilt daher für Wohnungen wie für Geschäftsräume [1].

Was darüber hinaus gilt, hängt in Deutschland von der Art der Räume ab [1] [2]:

• Ein Teil der Wohnung. Entsteht für den Mieter von Wohnraum nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zu überlassen, kann er in Deutschland die Erlaubnis verlangen (§ 553 Absatz 1 BGB). Das gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zuzumuten ist [2].
• Die ganze Wohnung. Den Anspruch aus § 553 BGB gibt es in Deutschland nur für einen Teil des Wohnraums [2]. Für die ganze Wohnung bleibt es bei der Erlaubnis nach § 540 BGB [1].
• Geschäftsräume. Für Büros, Läden oder Lager gilt in Deutschland § 540 BGB [1]. § 553 BGB steht dagegen bei den Vorschriften über Wohnraum. Die Liste der Wohnraumvorschriften, die § 578 Absatz 2 BGB auf andere Räume erstreckt, nennt ihn nicht [2]. Prüfen Sie daher die Klausel zur Untervermietung in Ihrem Mietvertrag.

Typische Anlässe sind:

• Vorübergehende Abwesenheit. Ein Auslandsaufenthalt, ein Semester in einer anderen Stadt oder ein längerer Familienbesuch. Auch dafür braucht der Mieter in Deutschland die Erlaubnis des Vermieters [1].
• Miete teilen. Ein Mitbewohner zahlt an den Hauptmieter, nicht an den Vermieter.
• Ein Unternehmen verkleinert sich. Eine Firma hat mehr Büro- oder Lagerfläche gemietet, als sie braucht, und vermietet den Überschuss an ein anderes Unternehmen. Die gewerbliche Variante hat dieselbe Struktur: Hauptmietvertrag, Hauptmieter und Untermieter. Unsere englischsprachigen Leitfäden zum gewerblichen Mietvertrag und zum Mietvertrag für Lagerflächen erklären die Bedingungen des Hauptmietvertrags, die dabei meist gelten.
• Einen Umzug überbrücken. Ein Mieter muss vor Ende der Laufzeit umziehen und will den Mietvertrag nicht aufgeben.

Untermiete passt, wenn der Hauptmieter den Mietvertrag behalten oder zumindest zurückkehren möchte. Will er endgültig ausziehen, passen eine Kündigung oder ein vereinbarter Mieterwechsel meist besser.

Untermiete oder Vertragsübernahme

Beides wird leicht verwechselt, weil in beiden Fällen ein neuer Mensch in die Räume zieht. Der Unterschied liegt darin, wer dem Vermieter etwas schuldet.

	Untermiete	Vertragsübernahme (Mieterwechsel)
Was passiert	Der Mieter überlässt den Gebrauch ganz oder teilweise einem Dritten	Ein neuer Mieter tritt an die Stelle des bisherigen Mieters
An wen der Neue zahlt	An den Hauptmieter	An den Vermieter
Vertrag mit dem Vermieter	Bleibt beim Hauptmieter	Geht auf den neuen Mieter über
Rolle des Vermieters	Erteilt die Erlaubnis nach § 540 BGB	Muss dem Wechsel zustimmen

Bei der Untermiete schließt der Untermieter einen Mietvertrag mit dem Hauptmieter, nicht mit dem Vermieter. Das deutsche BGB beschreibt die Untervermietung ausdrücklich als Weitervermietung (§ 540 Absatz 1 BGB) [1]. Der Hauptmieter bleibt in Deutschland verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu zahlen (§ 535 Absatz 2 BGB) [1].

Für einen Mieterwechsel auf Wunsch des Mieters hat das deutsche Mietrecht keine eigene allgemeine Vorschrift. Die Überschriften der §§ 535 bis 580a BGB nennen nur Sonderfälle, etwa den Tod des Mieters und die gewerbliche Weitervermietung [1] [2]. Allgemein gilt in Deutschland: Vereinbart ein Dritter mit dem Schuldner, dessen Schuld zu übernehmen, hängt die Wirksamkeit von der Genehmigung des Gläubigers ab (§ 415 Absatz 1 BGB) [3]. Verweigert der Gläubiger sie, gilt die Übernahme als nicht erfolgt (§ 415 Absatz 2 BGB) [3]. In der Praxis braucht ein Mieterwechsel daher die Zustimmung des Vermieters, meist in einer Vereinbarung aller drei Beteiligten. Ob der bisherige Mieter danach noch haftet, sollte diese Vereinbarung ausdrücklich regeln.

Untermietvertrag: Beteiligte

An jeder Untervermietung haben drei Parteien ein Interesse, auch wenn nur zwei unterschreiben.

Der Vermieter. Er ist nicht Partei des Untermietvertrags, entscheidet aber mit, ob es ihn geben darf. In Deutschland braucht der Mieter seine Erlaubnis, bevor er den Gebrauch einem Dritten überlässt (§ 540 Absatz 1 BGB) [1]. Bei Wohnraum kann der Mieter in Deutschland die Erlaubnis für einen Teil der Wohnung unter den Voraussetzungen des § 553 BGB verlangen. Der Vermieter darf sie dann nur verweigern, wenn einer der dort genannten Ausschlussgründe vorliegt [2]. Ist ihm die Überlassung nur gegen eine angemessene Mieterhöhung zuzumuten, kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter einer solchen Erhöhung zustimmt (§ 553 Absatz 2 BGB) [2]. Der Mietvertrag des Vermieters und sein Anspruch auf die Miete bleiben beim Hauptmieter [1].

Der Hauptmieter (Untervermieter). Diese Partei trägt zwei Pflichtenkreise zugleich. Gegenüber dem Vermieter gilt weiter alles aus dem Hauptmietvertrag. Gegenüber dem Untermieter gilt, was der Untermietvertrag verspricht. In Deutschland hat der Mieter ein Verschulden des Dritten beim Gebrauch zu vertreten. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter die Erlaubnis erteilt hat (§ 540 Absatz 2 BGB) [1].

Der Untermieter. Er erhält das Recht, die Räume zu den Bedingungen des Untermietvertrags zu nutzen. Seine Stellung hängt am Hauptmietvertrag. Endet dieser, kann der Vermieter in Deutschland die Mietsache auch vom Untermieter zurückfordern (§ 546 Absatz 2 BGB) [1]. Versprechen Sie dem Untermieter daher keine längere Laufzeit und keine Nutzung, die der Hauptmietvertrag nicht erlaubt.

Auch andere Personen können mitreden. Gibt es mehrere Hauptmieter, sollten alle der Untervermietung zustimmen, denn jeder ist Partei des Hauptmietvertrags. Hat jemand für den Hauptmietvertrag gebürgt, informieren Sie auch diese Person.

Untermietvertrag: wichtige Klauseln

Ein guter Untermietvertrag beantwortet jede Frage, über die Hauptmieter und Untermieter später streiten könnten. Er muss außerdem zum Hauptmietvertrag passen. Auch die Form zählt. Ein Wohnraummietvertrag für länger als ein Jahr, der nicht schriftlich geschlossen wird, gilt in Deutschland für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist dann frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig (§ 550 BGB) [2]. Bei Geschäftsräumen genügt in Deutschland die Textform. Fehlt sie bei einer Laufzeit von mehr als einem Jahr, gilt der Vertrag ebenfalls für unbestimmte Zeit (§ 578 Absätze 1 und 2 BGB) [2].

Die folgenden Klauseln wiegen am schwersten. Was eine Klausel allgemein ist, erklärt unser Glossareintrag zur Klausel.

Parteien und Mietsache. Nennen Sie Hauptmieter, Untermieter und Vermieter. Beschreiben Sie genau, was untervermietet wird: die ganze Wohnung, ein Zimmer oder ein abgegrenzter Teil eines Büros. Führen Sie Möbel, Stellplatz und Kellerraum auf.

Bezug auf den Hauptmietvertrag. Halten Sie fest, dass der Untermietvertrag dem Hauptmietvertrag untergeordnet ist, und legen Sie eine Kopie bei. So kennt der Untermieter die Regeln zu Lärm, Haustieren, Umbauten und erlaubter Nutzung. Der Hauptmieter erhält damit auch eine vertragliche Grundlage, um den Untermieter an diese Regeln zu binden.

Erlaubnis des Vermieters. Halten Sie fest, ob eine Erlaubnis nötig ist und ob sie vorliegt. Legen Sie die Erlaubnis bei. § 540 BGB schreibt in Deutschland weder eine Form noch eine Antwortfrist für die Erlaubnis vor [1]. Holen Sie sie deshalb schriftlich ein und bewahren Sie die Antwort auf. Bei Wohnraum ist eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von § 553 BGB abweicht, in Deutschland unwirksam (§ 553 Absatz 3 BGB) [2].

Laufzeit. Nennen Sie Beginn und Ende. Lassen Sie den Untermietvertrag nicht später enden als den Hauptmietvertrag. Ein befristeter Wohnraummietvertrag ist in Deutschland nur aus den Gründen des § 575 Absatz 1 BGB zulässig, etwa wenn der Vermieter die Räume danach selbst als Wohnung nutzen will. Den Grund muss er dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen. Andernfalls gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen [2]. Diese Grenze gilt in Deutschland nach § 549 Absatz 2 BGB unter anderem nicht für zwei Fälle [2]. Der erste ist Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist. Der zweite ist Wohnraum in der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, den der Vermieter überwiegend möbliert. Das gilt aber nur, wenn der Raum nicht zum dauernden Gebrauch mit der Familie oder einem auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt überlassen ist.

Miete und Zahlung. Legen Sie Betrag, Fälligkeit, Zahlungsweg und Folgen verspäteter Zahlung fest. Eine Landesregierung kann in Deutschland Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt per Rechtsverordnung bestimmen. Dort darf die Miete bei Mietbeginn die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d BGB, oft Mietpreisbremse genannt) [2]. War die Miete des Vormieters höher, darf in Deutschland eine Miete bis zur Höhe dieser Vormiete vereinbart werden (§ 556e Absatz 1 BGB) [2]. Auch nach Modernisierungsmaßnahmen in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn darf die Grenze um einen gesetzlich berechneten Betrag überschritten werden (§ 556e Absatz 2 BGB) [2]. Die Grenze gilt nicht für eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird. Sie gilt auch nicht für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f BGB) [2]. Wohnraum zum nur vorübergehenden Gebrauch und das möblierte Zimmer in der Wohnung des Vermieters nach § 549 Absatz 2 BGB sind ebenfalls ausgenommen [2].

Mietsicherheit (Kaution). Legen Sie Betrag, Verwahrung, Zweck und Rückzahlung fest. Bei Wohnraum darf die Kaution in Deutschland höchstens das Dreifache der Monatsmiete betragen. Betriebskosten, die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesen sind, zählen dabei nicht mit (§ 551 Absatz 1 BGB) [2]. Eine Geldsumme darf der Mieter in drei gleichen Monatsraten zahlen (§ 551 Absatz 2 BGB) [2]. Der Vermieter muss sie getrennt von seinem Vermögen anlegen, und die Erträge stehen dem Mieter zu (§ 551 Absatz 3 BGB) [2]. Die eigene Kaution des Hauptmieters beim Vermieter ist davon getrennt und bleibt bestehen.

Nebenkosten und Leistungen. Ordnen Sie jede Leistung zu: Heizung, Strom, Gas, Wasser, Müll und Internet. Ergänzen Sie gemeinsame Kosten des Gebäudes.

Nutzung und Verhalten. Beschränken Sie die Nutzung auf das, was der Hauptmietvertrag erlaubt. Verbieten Sie eine weitere Untervermietung ohne Zustimmung von Hauptmieter und Vermieter.

Zustand und Übergabe. Vereinbaren Sie ein Übergabeprotokoll mit Fotos. Damit lassen sich spätere Streitigkeiten um die Kaution klären.

Verzug und Kündigung. Regeln Sie, was bei Zahlungsverzug oder Regelverstößen gilt und mit welcher Frist jede Seite vorzeitig kündigen kann. Bei Wohnraum bedarf die Kündigung in Deutschland der schriftlichen Form (§ 568 Absatz 1 BGB) [2].

Unsere Vorlage für einen Untermietvertrag ordnet diese Abschnitte der Reihe nach, von den Angaben zum Hauptmietvertrag und zur Erlaubnis bis zu Kaution, Nebenkosten und Kündigung.

Termine und Ereignisse im Vertragsverlauf

Ein Untermietvertrag läuft innerhalb der Zeitachse eines anderen Vertrags. Seine Termine sind deshalb anfälliger als bei einem normalen Mietvertrag, denn es laufen zwei Uhren.

Erlaubnisanfrage. Die Erlaubnis kommt vor dem Einzug. Die §§ 540 und 553 BGB nennen in Deutschland weder eine Form für die Anfrage noch eine Antwortfrist für den Vermieter [1] [2]. Eine Regel, nach der Schweigen als Erlaubnis gilt, enthalten sie ebenfalls nicht. Vereinbaren Sie daher selbst ein Antwortdatum und tragen Sie es am Tag der Anfrage in den Kalender ein.

Was eine Ablehnung bedeutet. Verweigert der Vermieter in Deutschland die Erlaubnis, kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Das gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt (§ 540 Absatz 1 Satz 2 BGB) [1]. Bei Wohnraum ist diese Kündigung in Deutschland spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Bei Wohnraum nach § 549 Absatz 2 Nummer 2 BGB gilt stattdessen der 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats. Beides gilt für unbefristete wie für befristete Verträge (§ 573d Absatz 2 und § 575a Absatz 3 BGB) [2]. Bei Geschäftsräumen ist sie spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig (§ 580a Absätze 2 und 4 BGB) [2].

Beginn und Einzug. Lassen Sie den Untermietvertrag erst beginnen, wenn die Erlaubnis vorliegt. Füllen Sie das Übergabeprotokoll am ersten Tag aus.

Zahlungstermine. Jetzt zählen zwei Zahlungstermine. Die Zahlung des Untermieters an den Hauptmieter sollte eingehen, bevor der Hauptmieter an den Vermieter zahlen muss. Ein Puffer von einigen Tagen schützt den Hauptmieter davor, zu spät zu zahlen.

Ende des Hauptmietvertrags. Endet der Hauptmietvertrag, kann der Vermieter in Deutschland die Mietsache auch vom Untermieter zurückfordern (§ 546 Absatz 2 BGB) [1]. Der Hauptmieter kann sein Versprechen gegenüber dem Untermieter dann nicht mehr erfüllen. Lassen Sie den Untermietvertrag deshalb spätestens mit dem Hauptmietvertrag enden. Eine Ausnahme regelt § 565 BGB in Deutschland für die gewerbliche Weitervermietung. Soll der Mieter nach dem Mietvertrag den Wohnraum gewerblich einem Dritten zu Wohnzwecken weitervermieten, tritt der Vermieter bei Beendigung in die Rechte und Pflichten aus dem Untermietverhältnis ein (§ 565 Absatz 1 BGB) [2]. Eine zum Nachteil des Dritten abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§ 565 Absatz 3 BGB) [2].

Kündigung bei Wohnraum. Auch der Untermietvertrag über Wohnraum folgt in Deutschland den Fristen des § 573c BGB. Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Für den Vermieter verlängert sich die Frist nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung um jeweils drei Monate (§ 573c Absatz 1 BGB) [2]. Kündigt der Hauptmieter als Vermieter ordentlich, braucht er in Deutschland grundsätzlich ein berechtigtes Interesse. Die Gründe gehören in das Kündigungsschreiben (§ 573 Absätze 1 und 3 BGB) [2].

Zimmer in der eigenen Wohnung. Für Janas möbliertes Zimmer gelten in Deutschland Sonderregeln. Jana wohnt selbst in der Wohnung und hat das Zimmer überwiegend möbliert. Es fällt daher unter § 549 Absatz 2 Nummer 2 BGB, solange es nicht zum dauernden Gebrauch mit einer Familie oder einem auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt überlassen ist [2]. Bei Wohnraum nach § 549 Absatz 2 Nummer 2 BGB gilt § 573 BGB nicht [2]. Die Kündigung ist dort spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig (§ 573c Absatz 3 BGB) [2]. Für anderen Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung erlaubt § 573a Absatz 2 BGB die Kündigung ohne berechtigtes Interesse. Die Kündigungsfrist verlängert sich dann um drei Monate [2]. Das Kündigungsschreiben muss angeben, dass die Kündigung darauf gestützt wird (§ 573a Absatz 3 BGB) [2].

Kündigung bei Geschäftsräumen. Für Geschäftsräume ist die ordentliche Kündigung in Deutschland spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig (§ 580a Absatz 2 BGB) [2]. Die Kündigungs- und Verlängerungstermine des Hauptmietvertrags bleiben Sache des Hauptmieters. Unser Glossar zur Vertragsverlängerung erklärt, wie Verlängerung und Kündigungsfristen zusammenhängen.

Dauer. Eine Höchstdauer für die Untervermietung nennen die §§ 540 und 553 BGB in Deutschland nicht [1] [2]. Die Grenze setzt der Hauptmietvertrag.

Auszug und Kaution. Prüfen Sie die Räume anhand des Übergabeprotokolls, halten Sie Abzüge schriftlich fest und zahlen Sie die Kaution zum vereinbarten Termin zurück.

Risiken und häufige Fehler

Die meisten Streitigkeiten um eine Untervermietung gehen auf wenige Fehler zurück. Jeder lässt sich mit einem schriftlichen Vertrag und einem Kalender vermeiden.

Untervermieten ohne Erlaubnis. Das ist das größte Risiko. Überlässt der Mieter die Mietsache unbefugt einem Dritten, kann das in Deutschland ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung sein. Voraussetzung ist, dass er dadurch die Rechte des Vermieters in erheblichem Maße verletzt (§ 543 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 BGB) [1]. Grundsätzlich ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer angemessenen Frist zur Abhilfe oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Das entfällt unter anderem, wenn eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen gerechtfertigt ist (§ 543 Absatz 3 BGB) [1]. Bei Wohnraum muss der wichtige Grund im Kündigungsschreiben stehen (§ 569 Absatz 4 BGB) [2]. Eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung kann bei Wohnraum in Deutschland auch eine ordentliche Kündigung tragen (§ 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB) [2]. Setzt ein Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch trotz Abmahnung fort, kann der Vermieter in Deutschland zudem auf Unterlassung klagen (§ 541 BGB) [1].

Annehmen, der Untermieter übernehme die Haftung. Das tut er nicht. In Deutschland bleibt der Hauptmieter zur Zahlung der vereinbarten Miete verpflichtet (§ 535 Absatz 2 BGB) [1]. Ein Verschulden des Untermieters beim Gebrauch hat er zu vertreten, auch mit Erlaubnis des Vermieters (§ 540 Absatz 2 BGB) [1]. Zahlt der Untermieter nicht oder beschädigt er die Räume, hält sich der Vermieter an den Hauptmieter. Dieser muss sich dann selbst aus dem Untermietvertrag beim Untermieter schadlos halten.

Mehr versprechen, als der Hauptmietvertrag erlaubt. Eine längere Laufzeit, ein Haustier oder eine gewerbliche Nutzung, die der Hauptmietvertrag verbietet, bringt den Hauptmieter in Schwierigkeiten. Endet der Hauptmietvertrag, kann der Vermieter in Deutschland die Räume auch vom Untermieter zurückfordern (§ 546 Absatz 2 BGB) [1].

Kein schriftlicher Untermietvertrag. Mündliche Absprachen lassen Miete, Kaution und Enddatum offen für Streit. Ein Wohnraummietvertrag über mehr als ein Jahr ohne schriftliche Form gilt in Deutschland zudem für unbestimmte Zeit (§ 550 BGB) [2].

Ferienvermietung mit Untermiete verwechseln. Auch die kurze Vermietung an Feriengäste ist eine Gebrauchsüberlassung an Dritte und braucht in Deutschland die Erlaubnis des Vermieters (§ 540 Absatz 1 BGB) [1]. Ob Ihre Stadt Ferienwohnungen zusätzlich beschränkt, regeln die hier genannten BGB-Vorschriften nicht. Prüfen Sie dazu die örtlichen Vorschriften.

Die eigenen Termine des Hauptmietvertrags verpassen. Ein abwesender Hauptmieter kann eine Kündigungsfrist oder eine Mieterhöhung aus dem Hauptmietvertrag übersehen. Der Untermietvertrag setzt diese Pflichten nicht aus.

Zu viel Untermiete verlangen. Liegt die Wohnung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse, begrenzt § 556d BGB in Deutschland die Miete bei Mietbeginn, mit den oben genannten Ausnahmen [2]. Das gilt auch für einen Untermietvertrag, denn er ist selbst ein Mietvertrag über Wohnraum.

Einen breiteren Rahmen, um solche Risiken zu erkennen und zu gewichten, bietet unser Glossar zum Vertragsrisikomanagement. Liegt Ihnen schon ein Entwurf vor, zeigt eine kurze Prüfung mit einem Tool zur Vertragsprüfung fehlende Klauseln, bevor jemand unterschreibt.

Checkliste für das Vertragsmanagement

Behandeln Sie eine Untervermietung als zwei verbundene Verträge, nicht als einen. Legen Sie Hauptmietvertrag, Untermietvertrag und die Erlaubnis des Vermieters zusammen ab. So findet jeder, der einen davon öffnet, auch die anderen. Unser Leitfaden zum Aufbau eines Vertrags-Repositorys zeigt, wie Sie das strukturieren.

Bei Unterschrift erfassen:

• Namen und Kontaktdaten von Vermieter, Hauptmieter, Untermieter und gegebenenfalls Bürgen
• Die genau untervermieteten Räume und was ausgenommen ist
• Beginn, Ende, Miete und Kündigungsregeln des Hauptmietvertrags
• Beginn, Ende, Miete, Fälligkeit und Zahlungsweg des Untermietvertrags
• Wer welche Kaution verwahrt, und deren Höhe
• Die Erlaubnis des Vermieters mit Datum
• Die Verteilung der Nebenkosten nach Leistung
• Kündigungsrechte und Kündigungsfristen beider Verträge

In den Kalender eintragen:

• Das vereinbarte Antwortdatum für die Erlaubnisanfrage
• Die monatlichen Zahlungstermine beider Verträge, mit Puffer dazwischen
• Das Ende des Untermietvertrags, mit einer Erinnerung 30 bis 60 Tage vorher
• Die Kündigungs- und Verlängerungstermine des Hauptmietvertrags
• Die gesetzlichen Kündigungstermine, also den dritten Werktag oder beim möblierten Zimmer den 15. eines Monats
• Den Termin für die Rückzahlung der Kaution nach dem Auszug

Regelmäßig prüfen:

• Monatlich: Ist die Miete des Untermieters eingegangen, bevor die Hauptmiete fällig war?
• Vierteljährlich: Sind Nebenkosten und gemeinsame Kosten abgerechnet?
• Vor jeder Verlängerung oder Änderung des Hauptmietvertrags: Betrifft die Änderung den Untermietvertrag?
• Am Ende der Untermiete: Abnahme durchführen und Kaution abrechnen

Für eine einzelne Wohnung brauchen Sie dafür keine Software. Ein gemeinsamer Ordner und ein Kalender reichen. Verwaltet ein Unternehmen mehrere untervermietete Büros oder Lager, vervielfachen sich die Termine schnell. Contracko kann die zugehörigen Verträge an einem Ort ablegen und mit künstlicher Intelligenz (KI) die wichtigsten Termine daraus auslesen. Sie können außerdem mehrere Erinnerungen pro Vertrag einrichten, die sich bei einer Verlängerung wiederholen. Vertragstermine lassen sich mit Google Calendar, Apple Calendar oder Outlook synchronisieren [4]. Unsere Dokumentation erklärt, wie Vertragstermine und automatische Verlängerungen funktionieren. Der Leitfaden zu Best Practices im Vertragsmanagement beschreibt die Gewohnheiten, die verbundene Verträge im Gleichlauf halten. Sie können Contracko kostenlos testen, und die aktuellen Tarife finden Sie auf der Preisseite.

Quellen

[1] Bundesministerium der Justiz, Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), §§ 535 bis 548 (allgemeine Mietvorschriften: Mietzahlung, Erlaubnis zur Untervermietung, Haftung, Kündigung und Rückgabe). gesetze-im-internet.de/bgb/__540.html

[2] Bundesministerium der Justiz, Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), §§ 549 bis 580a (Wohnraum und Geschäftsräume: Anspruch auf Erlaubnis, Form, Kaution, Mietpreisbremse und Kündigungsfristen). gesetze-im-internet.de/bgb/__553.html

[3] Bundesministerium der Justiz, Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), §§ 414 und 415 (Schuldübernahme und Genehmigung des Gläubigers). gesetze-im-internet.de/bgb/__415.html

[4] Contracko, Features (Vertrags-Repository, KI-Auslesen von Terminen, wiederkehrende Erinnerungen und Kalendersynchronisierung). contracko.com/features

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