Vad är ett underleverantörsavtal

Ett underleverantörsavtal (subcontractor agreement) är avtalet mellan en part som redan har lovat bort arbete till någon annan och den specialist som den anlitar för att utföra en del av arbetet. Det ligger en nivå under det avtal som skapade skyldigheten. Den betalande parten är en entreprenör (contractor) och inte slutkunden, och slutkunden är normalt inte part i avtalet alls.

Den sista punkten besvarar när du behöver ett sådant avtal. Om den som betalar för arbetet är ägaren, kunden eller den byggherre som vill ha byggnaden är dokumentet ett huvudavtal (prime contract). Om den betalande parten redan är skyldig någon annan det arbetet är dokumentet ett underavtal (subcontract), och det måste bära villkoren från avtalet ovanför. I ett byggprojekt finns båda samtidigt, oftast med dussintals underavtal under ett enda huvudavtal. Utlösaren är positionen i kedjan, inte arbetets storlek eller ordet på omslaget.

Federala upphandlingsregler formulerar samma test i definitioner. Ett subcontract är "any contract as defined in subpart 2.1 entered into by a subcontractor to furnish supplies or services for performance of a prime contract or a subcontract", och en subcontractor är "any supplier, distributor, vendor, or firm that furnishes supplies or services to or for a prime contractor or another subcontractor" [1]. Läs den andra definitionen noga, för i federala projekt kan en leverantör räknas som underleverantör. Byggbranschen använder ordet snävare, om ett företag som utför arbete snarare än ett som bara levererar material till grinden.

Subcontractor agreement, subcontract och subcontract agreement betecknar samma instrument. Trade contract gör det också, i arrangemanget där en byggprojektledare håller yrkespaketen direkt i stället för att en generalentreprenör gör det. Nivån under har sitt eget namn, sub-subcontract eller underavtal på lägre nivå, och standardformulär är skrivna för att anpassas nedåt: AIA anger att dess avtal A401 mellan entreprenör och underleverantör "may be modified for use as an agreement between the subcontractor and a sub-subcontractor" [2].

En fras är inte en synonym. Independent contractor agreement betecknar en fråga om klassificering av arbetstagare, huruvida den som utför arbetet är anställd av betalaren eller inte, snarare än en position i en avtalskedja. En underleverantör som består av en person väcker båda frågorna samtidigt, vilket är varför de två termerna används omväxlande och varför distinktionen är värd att hålla fast vid.

Tre undertyper spelar roll, eftersom olika villkor är obligatoriska i var och en. Ett byggavtal (construction subcontract), där publicerade standardformulär och delstatliga betalningslagar gör det mesta av arbetet. Ett underavtal som utfärdats under ett federalt huvudavtal, där särskilda klausuler krävs enligt regelverket och huvudentreprenören kan behöva myndighetens samtycke innan det tilldelas. Och ett tjänsteunderavtal (services subcontract), vanligtvis utfärdat under ett ramavtal (master service agreement) och avgränsat av en arbetsbeskrivning (statement of work).

Den här guiden täcker vad instrumentet används till, vilka parterna är, de klausuler som skapar arbete efter signeringen, datumen att följa upp, misstagen som återkommer och en checklista att köra mot ett levande underavtal. Den använder amerikanska federala regelverk och två delstatliga lagar som genomgående exempel. Det är allmän information och inte juridisk rådgivning, och särskilt betalningsreglerna i byggbranschen varierar mellan delstaterna.

Vad ett underleverantörsavtal används till

Kärnuppgiften är att flytta en definierad del av arbetet en nivå nedåt tillsammans med risken som följer med den, utan att öppna en lucka mellan vad huvudentreprenören lovade ägaren och vad underleverantören lovade huvudentreprenören.

Det görs genom vidareföring (flow-down), den klausulfamilj som hämtar villkor från avtalet ovanför till avtalet nedanför. AIA beskriver mekanismen tydligt: A401 införlivar A201:s allmänna bestämmelser genom hänvisning tillsammans med det befintliga huvudavtalet och bildar ett avtal "whereby the duties and responsibilities of the Contractor under the Prime Contract pass to the Subcontractor with respect to a portion of the work designated" [2]. ConsensusDocs publicerar ett parallellt formulär, 750 constructor and subcontractor agreement, skrivet av en koalition av branschorganisationer i stället för av arkitekternas institut [5]. Contrackos klausulpost om underentreprenad täcker klausulens anatomi separat.

Vidareföring är inte alltid ett val i utformningen. I federala byggavtal är det ett lagkrav med specifikt innehåll. Huvudentreprenören måste ta in en betalningsklausul i varje underavtal som förpliktar den "to pay the subcontractor for satisfactory performance under its subcontract not later than 7 days from receipt of payment out of such amounts as are paid to the Contractor under this contract", en klausul om räntepåföljd för sen betalning beräknad efter Treasury-räntan, och en klausul som kräver att varje underleverantör tar in samma två klausuler i sina egna underavtal på lägre nivå [1]. Notera riktningen: huvudentreprenörens egna delbetalningar från myndigheten förfaller 14 dagar efter att faktureringskontoret har tagit emot en korrekt begäran, och underleverantörens 7-dagarsklocka startar först när pengarna har kommit in [1].

Arbetsrättsliga standarder fungerar på samma sätt. Enligt Davis-Bacon-reglerna måste en entreprenör eller underleverantör föra in de obligatoriska klausulerna i alla underavtal på lägre nivå, och "the prime contractor is responsible for the compliance by any subcontractor or lower tier subcontractor with all the contract clauses in this section" [3]. Huvudentreprenören förblir ansvarig för obetalda löner till arbetstagare hos underleverantörer på lägre nivå som den aldrig har anlitat. Det ansvaret är skälet till att huvudentreprenörer driver ned villkor kraftfullt snarare än artigt.

Utanför byggbranschen dyker samma instrument upp överallt där ett företag säljer arbete som det inte utför från början till slut. En byrå som anlitar underleverantörer för produktion eller medieköp. En IT-konsult som anlitar en specialist för en implementation. En transportör som anlitar en underleverantör för en delsträcka. Ett konsultföretag som tar in ett annat företag under ett befintligt ramavtal. Den kommersiella logiken är identisk: någon har redan sålt resultatet och behöver nu en andra part som är bunden att leverera en del av det på matchande villkor.

Det finns också en tillståndsfråga som överraskar många. Det är inte alltid huvudentreprenörens beslut ensamt att anlita underleverantörer. I federala avtal krävs samtycke från upphandlingsofficeren för underavtal som officeren har pekat ut i underavtalsklausulen, och för entreprenörer utan ett godkänt inköpssystem sträcker sig samtycket längre och omfattar underavtal med kostnadsersättning och löpande räkning samt avtal med fast pris över den förenklade upphandlingströskeln eller 5 procent av den totala uppskattade avtalskostnaden [1]. Privata huvudavtal innehåller ofta sin egen klausul om godkännande eller anmälan. Kontrollera den innan tilldelningen, inte efter.

Parterna i avtalet

Huvudentreprenör eller generalentreprenör (prime or general contractor). Har avtalet med ägaren och förblir ansvarig mot ägaren för arbete den inte utförde. Dess skyldigheter enligt underavtalet är att definiera omfattningen, föra vidare de villkor den själv är bunden av, samordna yrkesgrupperna kring denna, betala enligt den avtalsmässiga och lagstadgade klockan och hålla bevis för försäkringar och garantier. ConsensusDocs kallar denna part för constructor [5].

Underleverantör. Utför den angivna delen av arbetet. Utöver utförandet är dess praktiska skyldigheter att uppfylla de vidareförda standarder som den kanske inte har läst, tillhandahålla intyg och eventuella obligatoriska garantier före mobilisering och lämna meddelanden inom fönster som vanligtvis är kortare än huvudentreprenörens.

Underleverantörer på lägre nivå och materialleverantörer. Kedjan löper ofta djupare än två nivåer. Standardformulär förutser det, och federala regler behandlar leverantörer som underleverantörer för sina egna syften [1][2]. Djupet spelar roll för betalningssäkerheten, eftersom ju längre ned i kedjan en part sitter, desto mindre beror dess återvinningsrättigheter på något avtal den faktiskt har undertecknat.

Ägaren eller slutkunden. Inte part. Det är instrumentets avgörande strukturella egenskap och källan till det mesta av dess risk. En underleverantör har inget avtal med den part som håller i pengarna, vilket är varför säkerhetsrätter och betalningsgarantier finns över huvud taget. Contrackos guide till vad ett byggavtal är täcker ägarens sida av samma projekt.

Borgensmän och försäkringsgivare. Inte heller parter, men nämnda genomgående. Huvudentreprenören kräver ofta att underleverantören tillhandahåller egna fullgörelse- och betalningsgarantier, och försäkringsintyg med de obligatoriska påteckningarna är vanligtvis ett villkor för att arbetet ska få starta snarare än papper som kan samlas in senare. Se vad en fullgörelsegaranti är för hur det instrumentet fungerar.

Viktiga villkor och klausuler

Vidareföring och införlivande genom hänvisning

Det här är klausulen som avgör vad underavtalet faktiskt säger, och den är ofta det kortaste stycket i dokumentet. En generell vidareföring av alla huvudavtalets villkor kan importera en tidplan, en vitessats, ett tvisteforum och en meddelanderegim som underleverantören aldrig har prissatt och aldrig har sett.

Två praktiska steg. Be om huvudavtalet som bilaga i stället för som hänvisning, och få listan över klausuler som undantas från vidareföringen skriftligt. En underleverantör som är bunden till villkor den inte har en kopia av kan inte förvalta dem, vilket är ett hanteringsproblem innan det någonsin är ett juridiskt problem.

Arbetsomfattning och gränssnitt

Arbetsomfattningen i ett underavtal måste definiera både gränsen och innehållet. Luckan mellan två underleverantörers arbetsomfattning är huvudentreprenörens problem, och den landar oftast hos den som fick sin omfattning skriven mest löst. Ange vad som ingår, vad som uttryckligen inte ingår och vem som levererar vad vid varje gränssnitt.

Betalningsvillkor och villkorade betalningsklausuler

Det här är den mest lagreglerade klausulen i dokumentet, och huruvida det den säger är verkställbart beror på var arbetet utförs.

Skillnaden att förstå är den mellan pay-when-paid och pay-if-paid. Pay-when-paid är en tidsmekanism: underleverantören får betalt efter huvudentreprenören, men får till slut betalt oavsett. Pay-if-paid försöker något annat, genom att göra ägarens betalning till en förutsättning (condition precedent), så att om ägaren aldrig betalar får underleverantören aldrig betalt. Det flyttar risken för ägarens insolvens nedåt till den part som är sämst rustad att bedöma den.

Delstaterna svarar olika, och flera svarar genom lag. Virginias bestämmelse om obligatoriska avtalsvillkor i privata byggavtal kräver att en generalentreprenör betalar en underleverantör senast det tidigare av 60 dagar från mottagandet av en faktura efter godkänt utförande, eller sju dagar efter mottagandet av belopp som ägaren betalat, och fastställer att "Payment by the party contracting with the contractor shall not be a condition precedent to payment to any subcontractor, regardless of that contractor's receiving payment for amounts owed to that contractor", om inte den parten är insolvent eller gäldenär i konkurs [7]. Innehållande är möjligt men procedurellt: entreprenören måste ge skriftligt meddelande inom 50 dagar från mottagandet av fakturan, med uppgift om den avtalsmässiga avvikelsen och det innehållna beloppet, och varje avtalsvillkor som strider mot paragrafen är utan verkan [7]. Definitionen av ägare i paragrafen utesluter offentliga organ, så det är en regel för privata arbeten.

Kalifornien reglerar klockan i stället för villkoret. Enligt delstatens licenslag för entreprenörer måste en huvudentreprenör eller underleverantör betala en underleverantör "not later than seven days after receipt of each progress payment, unless otherwise agreed to in writing", inte innehålla mer än 150 procent av ett omtvistat belopp som anses vara i god tro, och möter en påföljd som betalas till underleverantören på 2 procent av det förfallna beloppet per månad för varje månad betalningen uteblir, med advokatkostnader och rättegångskostnader till den vinnande parten i en indrivningstalan [6]. Paragrafen omfattar alla privata byggnadsverk och offentliga arbeten utom de som regleras av Public Contract Code section 10262 [6].

Federala byggprojekt sätter sin egen 7-dagarsklocka genom den obligatoriska vidareföringen som beskrivs ovan [1]. Tre jurisdiktioner, tre olika mekanismer. Läs den som gäller för ditt projekt innan du förlitar dig på vad klausulen säger. Contrackos klausulpost om betalningsvillkor täcker utformningssidan.

Retention

Två frågor avgör om retention är en kassaflödesolägenhet eller ett verkligt problem. Om huvudentreprenören håller samma procentandel från underleverantören som ägaren håller från huvudentreprenören, och om underleverantörens retention frigörs när dess eget arbete är klart eller först när hela projektet är klart. Enligt det andra arrangemanget kan ett tidigt skede vänta ett år efter sin sista dag på platsen på pengar som tjänades in redan i månad två.

Ändringsorder och meddelandefönster

Underleverantörens meddelandefönster är normalt kortare än huvudentreprenörens, eftersom huvudentreprenören måste ta emot, bedöma och föra ett krav vidare inom sin egen tidsfrist. Arbete som utförs på muntlig instruktion och dokumenteras i efterhand är arbete som utförs med risk, och klockan löper oftast från händelsen på platsen och inte från fakturan.

Tidplan, försening och viten

Kontrollera tre saker: om viten förs vidare, om underleverantörens exponering är begränsad eller obegränsad, och om tidsförlängningar som huvudentreprenören får från ägaren automatiskt når underleverantören. Ett underavtal kan lämna en yrkesgrupp med förseningsskadestånd för en kritisk linje den inte kontrollerar.

Skadeslöshet, försäkring och garantier

Skadeslöshet och försäkring läses tillsammans, eftersom en skadeslöshet som går längre än försäkringen bakom den flyttar risken till en balansräkning i stället för till ett försäkringsbolag. Se klausulen om skadeslöshet för mekaniken. Försäkringsintyg måste vara giltiga under hela utförandeperioden, vilket innebär att utgångna intyg behöver ersättas mitt i projektet, inklusive intyg från nivåerna under.

På federala arbeten skyddar huvudentreprenörens egna garantier underleverantörer, och Miller Act sätter villkoren. En person som har tillhandahållit arbete eller material och inte har fått full betalning inom 90 dagar efter det sista utförandet kan väcka talan om betalningsgarantin [4]. En part med direkt avtal med en underleverantör men utan avtalsförhållande med huvudentreprenören, alltså en part på lägre nivå som gör anspråk, måste först ge huvudentreprenören skriftligt meddelande inom 90 dagar efter det sista tillhandahållandet av arbete eller material, och meddelandet ska lämnas på ett sätt som ger skriftlig tredjepartsverifiering av leverans eller på det sätt en United States marshal får delge en stämning [4]. Talan måste väckas senast ett år efter det att det sista arbetet utfördes eller materialet levererades [4]. Och ett avstående från rätten att stämma på garantin är ogiltigt om det inte är skriftligt, undertecknat av den vars rätt avstås och upprättat efter det att personen har tillhandahållit arbete eller material [4].

Läs dessa tillsammans och formen blir tydlig. Ju längre ned i kedjan en part sitter, desto mer av skyddet kommer från lag och desto mindre från det egna avtalet, och den lagstadgade vägen löper på korta klockor som startar vid händelser på platsen.

Avståenden från säkerhetsrätter

Delbetalning är vanligtvis villkorad av ett undertecknat avstående från säkerhetsrätter för perioden. Säkerhetsrättslagstiftning är delstatlig, tidsfristerna är korta och de avståendeformulär som gäller är ofta föreskrivna i lag. Mekaniken för säkerhetsrätter beskrivs i guiden om byggavtal; påminnelsen om sista dag för byggpant finns eftersom dessa datum löper från händelser på platsen och inte från avtalsdatum.

Status som independent contractor

Avtal utanför byggbranschen, och byggavtal med underleverantörer som består av en person, bär en klassificeringsfråga som avtalet inte kan avgöra genom att påstå ett svar. IRS tillämpar common law-regler inom tre kategorier av fakta: beteendekontroll, ekonomisk kontroll och typen av relation mellan parterna, och säger att det inte finns något "magic" eller bestämt antal faktorer som "makes" arbetstagaren anställd eller independent contractor och att ingen enskild faktor avgör bedömningen på egen hand [8]. En klausul som förklarar underleverantören som independent contractor är ett bevis på avsikten, inte en slutsats. När svaret är genuint oklart kan endera parten lämna in Form SS-8 och be IRS avgöra statusen [8].

Uppsägning, överlåtelse och vidare upphandling av underleverantörer

Uppsägning för enkelhetens skull (termination for convenience) förs vanligtvis vidare, vilket innebär att en ägare som säger upp huvudentreprenören för enkelhetens skull kan avsluta underavtalet också, på villkor som underleverantören inte förhandlade fram med den som fattade beslutet. Klausuler om överlåtelse och vidare upphandling begränsar vad underleverantören kan föra vidare i sin tur, och i federala arbeten kan myndighetens samtycke dessutom krävas [1].

Datum och livscykelhändelser

Ett underavtal misslyckas administrativt mycket oftare än det misslyckas juridiskt. Klausulen var korrekt, men ingen lade in den i kalendern. Extrahera dessa när underavtalet undertecknas och förvara dem någon annanstans än i en enskild persons inkorg.

Vad som ska följas upp	Varför det spelar roll
Datum för undertecknande och startbesked	Andra tidsfrister beräknas från dem
Huvudavtalets milstolpar som underavtalet är beroende av	Underleverantörens fönster flyttas när huvudentreprenörens gör det
Sista dag för betalningsansökan	Vanligtvis tidigare än huvudentreprenörens sista dag till ägaren
Förfallodatum för betalning	7 dagar från huvudentreprenörens mottagande i federala arbeten och i Kalifornien, tidigare av 60 dagar eller 7 dagar i Virginias privata arbeten [1][6][7]
Frist för meddelande om innehållande	Virginia kräver skriftligt meddelande inom 50 dagar från fakturan [7]
Retentionsprocent och utlösare för frigivning	Frigivning kan bero på projektets färdigställande snarare än underleverantörens eget [7]
Meddelandefönster för ändringsorder och förseningar	Kortare än huvudentreprenörens och löper från händelser på platsen
Utgångsdatum för försäkringsintyg och garantier, inklusive lägre nivåer	Försäkringen måste gälla under hela utförandeperioden
Miller Acts 90-dagarsmeddelande för krav på lägre nivå	Krävs innan talan väcks om betalningsgarantin [4]
Miller Acts ettårstidsfrist för talan	Löper från sista arbetet eller materialet, inte från tvisten [4]
Delstatliga frister för säkerhetsrättsmeddelanden och registrering	Beräknas från händelser på platsen och är delstatsspecifika
Väsentligt och slutligt färdigställande av denna omfattning	Skiljer sig från projektets färdigställande och utlöser retention och garanti
Garantins start och utgång	Förs vanligtvis vidare från huvudavtalet
Leverabler vid avslut	Relationshandlingar, drift- och underhållsmanualer, slutliga avståenden och borgensmannens samtycke avgör slutbetalningen

Att plocka ut dessa ur en signerad PDF för hand är steget som hoppas över när en huvudentreprenör driver trettio underavtal samtidigt. Kalkylatorn för underentreprenörsavtal räknar fram de daterade åtagandena ur ett specifikt dokument, och påminnelsen om försäkringsintyg täcker utgångar som kommer tyst.

Risker och vanliga misstag

Signera en vidareföringsklausul utan att ha huvudavtalet. Underleverantören är bunden till villkor den inte kan läsa och kan därför inte förvalta meddelandefrister, tidplansåtaganden eller avslutskrav som den har gått med på [2].

Anta att den villkorade betalningsklausulen betyder vad den säger. Huruvida en pay-if-paid-klausul är verkställbar är en fråga om delstatlig rätt, och delstaterna svarar olika. Virginia gör ägarens betalning till ett icke-villkor genom lag för privat byggverksamhet och ogiltigförklarar motstridiga villkor [7]. Varken klausulens närvaro eller frånvaro ger svaret i sig.

Missade kortare meddelandefönster. Meddelanden om ändringsorder, försening och avvikande förhållanden i ett underavtal löper normalt kortare än motsvarande meddelande hos huvudentreprenören, och klockan startar vid händelsen på platsen. När en kommersiell granskning väl sker har rätten ofta redan fallit.

Missade lagstadgade tidsfrister som inget avtal nämner. Miller Acts 90-dagarsmeddelande och ettårstidsfrist för talan står ingenstans i underavtalet, och båda löper från sista dagen av arbete eller material och inte från någon tvist [4]. Parter på lägre nivå är de som exponeras här, och de är minst benägna att följa upp det.

Låta intyg löpa ut, på varje nivå. En huvudentreprenör som samlar in intyg en gång vid tilldelningen är oförsäkrad mot underleverantörens risk för den del av projektet som infaller efter att försäkringen har gått ut, och förblir ansvarig uppåt för de lägre nivåerna oavsett [3].

Behandla en statusklausul som en klassificering. Att förklara en underleverantör som independent contractor gör inte klassificeringen korrekt, och ingen enskild faktor avgör den [8].

Vidare upphandling utan samtycke. Federala arbeten kan kräva upphandlingsofficerens samtycke, och privata huvudavtal har ofta sin egen godkännandeklausul [1].

Arkivera bara signatursidorna. Underavtalet är oftast det kortaste dokumentet i uppsättningen. Utan huvudavtalet, de allmänna bestämmelserna, omfattningsbilagorna och tidplanen kan ingen avgöra vad som gäller när två dokument motsäger varandra.

Frigöra retention vid fel utlösare. Retention är pengar inlåsta bakom ett villkor som inte uppfylls av sig självt, och i många projekt ligger en lagstadgad tidsfrist bakom.

Relaterade avtalstyper

• Construction contract. Instrumentet en nivå upp, mellan ägaren och generalentreprenören. Om betalaren är ägaren är det här du håller i. Mallen för generalentreprenadavtal är en utgångsstruktur för det.
• Performance bond. Borgensinstrumentet som en huvudentreprenör vanligtvis kräver av en underleverantör, och det som skyddar underleverantörer i federala arbeten.
• Master service agreement och statement of work. Hur tjänsteunderavtal vanligtvis struktureras, med ramverket signerat en gång och varje uppdrag avgränsat separat. Skillnaden mellan en statement of work och ett avtal beskriver var gränsen går.
• Staffing agency contracts. Där arrangemanget tillför personer under din ledning i stället för en självständigt levererad omfattning förändras både instrumentet och klassificeringsanalysen.
• Leverantörsavtal och inköpsordrar. Ett arrangemang med enbart leverans och ingen prestation på plats hanteras vanligtvis som en inköpsorder i stället för ett underavtal, även om de federala definitionerna är bredare [1]. Hantering av leverantörsavtal täcker den sidan.
• Data processing agreement. Samma vidareföringslogik i en annan regim: ett personuppgiftsbiträde som anlitar ett underbiträde måste föra vidare sina egna skyldigheter.
• Standardformulär. AIA A401 för relationen mellan entreprenör och underleverantör, tillsammans med de allmänna bestämmelserna A201 [2], och ConsensusDocs 750, publicerad av en koalition av branschorganisationer [5]. De flesta underavtal utgår från ett publicerat formulär eller en huvudentreprenörs interna anpassning av ett sådant.

Checklista för underleverantörsavtal

Registrera vid undertecknandet

1. Registrera vilket avtal som ligger ovanför detta, dess parter och datum, som ett fält i underavtalets post och inte som en anteckning.
2. Bifoga huvudavtalet, de allmänna bestämmelserna, omfattningsbilagorna och tidplanen till samma post, och skriv ned vilket dokument som gäller när två motsäger varandra.
3. Kopiera vidareföringsklausulen ordagrant, tillsammans med listan över huvudavtalets klausuler som undantas från den.
4. Registrera penningvillkoren som strukturerade data: avtalsvärde, betalningsvillkor och den lagstadgade klocka som gäller, retentionsprocent, utlösare för frigivning av retention samt eventuell vitessats och eventuellt tak.
5. Registrera de försäkringar och belopp som krävs, intygens utgångsdatum, eventuella obligatoriska påteckningar samt garantisummor och borgensman.
6. Registrera vem på varje sida som får utfärda och acceptera en ändring, och vem som tar emot formella meddelanden.

Lägg in i kalendern

7. Varje datum i tabellen ovan, satt tillräckligt tidigt för att kunna agera på snarare än på själva fristen.
8. Sista dag för betalningsansökan som en återkommande påminnelse, så att sen betalning syns i stället för att antas.
9. Utgångsdatum för intyg och garantier för den här underleverantören och för dess egna lägre nivåer, med begäran om förnyelse utskickad före utgången i stället för efter.
10. Lagstadgade frister separat från avtalsfrister, eftersom Miller Act och delstatliga säkerhetsrättsklockor inte står någonstans i dokumentet och löper från händelser på platsen [4].

Granska enligt en rytm

11. Stäm varje månad av godkända ändringsorder mot underavtalets värde och bekräfta att betalningarna följer den lagstadgade klocka som gäller för projektet [1][6][7].
12. Kontrollera varje kvartal att vidareföringen fortfarande matchar huvudavtalet, särskilt efter att huvudavtalet har ändrats. En ändring uppströms kan lämna en lucka nedströms som ingen stänger.
13. Innan du tilldelar ytterligare ett underavtal under detta, bekräfta om samtycke eller anmälan krävs [1].
14. Vid slutförandet av denna omfattning, bekräfta vad underavtalet flyttar då och vad som väntar på projektets färdigställande, särskilt retention och garantins start.
15. Vid avslutningen, samla in det slutliga avståendet i den form som den gällande delstaten erkänner, tillsammans med relationshandlingar, manualer och borgensmannens samtycke, innan slutbetalningen görs.

Innan du signerar kontrollerar granskningsverktyget för underentreprenörsavtal ett uppladdat dokument mot villkoren ovan. Efter signeringen är arbetet dokumentation, och det pågår i åratal efter sista dagen på platsen. Contracko håller underavtalet i en post tillsammans med huvudavtalet, bilagor, intyg och ändringsorder med versionshistorik, och använder AI för att extrahera datum, parter, värden, uppsägningstider och anpassade fält så att åtagandena inte behöver skrivas in för hand. Påminnelser om utgångsdatum täcker meddelandefönster, intygens utgång, datum för frigivning av retention och garantins slutdatum, och kan tilldelas personen som måste agera på dem. Rapportering täcker hela underavtalsportföljen i stället för ett dokument i taget. Det finns en kostnadsfri provperiod, inget kreditkort krävs.

Om du jämför verktyg snarare än lär dig instrumentet täcker guiden för programvara för byggavtalshantering urvalskriterier, och avtalshantering för byggbranschen täcker branschens arbetsflöde.

Källor

[1] Federal Acquisition Regulation, Part 44 med klausul 52.232-27 (definitioner av subcontract och subcontractor, samtycke till underavtal och den obligatoriska vidareföringen av 7-dagarsbetalning). acquisition.gov/far/part-44

[2] American Institute of Architects, Summary: A401-2017, Contractor and Subcontractor Agreement (införlivande av A201 genom hänvisning och överföring av huvudavtalets skyldigheter till underleverantören). help.aiacontracts.com/hc/en-us/articles/1500010279181

[3] Davis-Bacon contract provisions, 29 CFR 5.5 (införande av klausuler i underavtal på lägre nivå och huvudentreprenörens ansvar för underleverantörens efterlevnad). law.cornell.edu/cfr/text/29/5.5

[4] Miller Act, 40 U.S.C. 3133 (rättigheter enligt betalningsgaranti: 90-dagarsmeddelandet för krav på lägre nivå, ettårstidsfristen för talan och när ett avstående är ogiltigt). law.cornell.edu/uscode/text/40/3133

[5] ConsensusDocs, 750 Constructor and Subcontractor Agreement (det koalitionspublicerade standardformuläret för samma relation). consensusdocs.org/contract/750

[6] California Business and Professions Code section 7108.5 (sju dagar att betala en underleverantör, gränsen på 150 procent vid tvist och påföljden på 2 procent per månad). leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml

[7] Virginia Code section 11-4.6 (betalningsfrister i privat byggverksamhet, 50-dagarsmeddelandet om innehållande och ägarens betalning som icke-villkor). law.lis.virginia.gov/vacode/title11/chapter1/section11-4.6

[8] Internal Revenue Service, Independent contractor (self-employed) or employee? (common law-kategorierna för kontroll och Form SS-8). irs.gov/businesses/small-businesses-self-employed/independent-contractor-self-employed-or-employee

Bilderna i den här artikeln har genererats med hjälp av AI.